Soonnn
26.11.2007, 12:15
Нашла а Инете вот такую статью одного частного риелтора, мне было интересно почитать. Обратите внимание, от какого числа написано :) В общем, все так и вышло.
Прогнозы и цены
Прогнозировать изменения рынка аренды квартир занятие не благодарное, но, если хорошенько подумать, то вполне возможно хоть сколь-нибудь похожий на правду и сбывающийся прогноз состряпать.
Итак, прежде чем вы приступите к чтению того, что я напрогнозировал, примите следующие постулаты:
1 – как и все тексты сего сайта, столь серьезная вещь как прогноз изменений рынка, написан в стиле «без галстука»;
2 – 50% прогнозов нереально подогнать под какие бы то ни было научные обоснования даже с большой натяжкой: только опыт и интуиция;
3 – единичные случаи я не рассматриваю – общее, усредненное, поэтому возгласы типа «а мои знакомые снимают ДО, а вы пишите что там цены ОТ…!» оставьте при себе т.к. случайности в расчет не принимаются;
4 – не пытайтесь оценить квартиру исходя из нижеприведенных данных ибо оценка арендной стоимости квартиры дело более сложное;
5 – цифр нет, есть только указание нижнего предела (т.е. стоимость 1-но комнатной хрущебки-сараюшки на краю географии, однако пригодной для проживания), от него и отталкивайтесь т.к. все найденное за указанную сумму, но в лучших качествах это повезло, а найти дешевле и лучше – чудо.
IV квартал 2007 года.
В течении этого, III-го квартала, занимался не свойственным мне делом: скурпулезно подсчитывал количества и цены сдаваемых квартир, 1-но и 2-х комнатных, расположенных в Москве, пешей досягаемости метро, т.е. самых ходовых. Получилось следующее: квартир с ценой до 20тр, не включительно, всего 2%, да еще и половина из них новостройки «в бетоне» - сдаются под ремонт, т.е. можно констатировать, что реального жилья с ценой до 20тр всего 1%. Или, в абсолютных числах, около 700 квартир в месяц, которые пытаются между собой поделить 100000 съемщиков в тот же месяц. Если смотреть уже до 20тр «включительно», получается уже 27% от общего числа квартир, или, в абсолютных числах, примерно 9000 квартир в месяц. Любителям математики: не пытайтесь искать ошибку в расчетах, ее нет. Здесь приведены готовые цифры за месяц, с учетом времени экспозиции и дубляжа. Т.е. если вы откроете тот же приснопамятный ЦИАН и радостно увидите, что в базе 15000 квартир, это значит, что их от силы 7000, всех, от «минимума» до миллиона рублей в месяц, остальные «мусор»: посуточные, повторы (одна квартира в нескольких, до 20 и более, вариантах – агентский брак), пустышки (квартиры которые ленивая секретарша уже месяц забывает удалить) и т.д.
По идее, десятикратный разрыв спроса и предложения должен был привести к резкому росту ретиношизиса и, соответственно, еще более зловещему росту ставок. Привел, почти, но куда-то пропали съемщики. Вопрос куда. Куда-куда – в ближайшее Подмосковье ломанулись, там цены конечно тоже выросли, но не столь зло. Две причины: 1 – сдаватели подмосковных квартир инертнее московских, 2 – большее количество новостроек как таковых и раскупленных под сдачу в частности.
А с одной фразой прогноза на этот, III квартал, я таки облажался: «Роста цен не будет» - его, в принципе, весь квартал и небыло, но конец августа, начало сентября они не выросли, а скакнули, причем на добрых 20%. Правда из них не более 4% сезонного «адеквата» и 16% конкретного ретиношизиса.
Начинаю пророчить. Возвращающиеся с дач сдаватели «коротких» квартир столкнулись с неожиданной трудностью: их постояльцы не могут съехать – тупо некуда. Нет, новую квартиру они активно ищут, причем аж с середины августа, но в агентствах на цену «до 16тр в месяц за однушку» реагируют несколько странно – вешают трубку. В сентябре они расширили зону поиска: «до 18тр и любой район», но реакция от этого не изменилась – вешают трубку. Имеем «размазывание» достаточно большого количества потенциальных съемщиков по времени: у кого сдаватели терпеливей. В настоящий момент, к концу сентября ближе, кто-то уже уехал в Подмосковье, кто-то смирился с ценой «до 20тр» и по прежнему продолжает обзванивать агентства. Трубку уже не во всех сразу вешают, местами что-то записывают, результат правда тот же – нулевой. Иногда конечно удается съездить что-то посмотреть, но это либо «ужас-ужас», либо ко времени приезда уже сдано.
Итак, существенного роста цен в IV квартале не будет, но и реакция агентов на запросы «до 20тр за однушку где угодно в Москве» будет с каждым днем все хуже и хуже.
Снимающим в начале этого квартала могу посоветовать постараться использовать скачек ретиношизиса в своих интересах. Поясню: вы очень хотите снять квартиру уложившись в 20тр, от агентов проку мало: либо не реагируют вовсе, либо возят смотреть свинарники, но! Если начать заказывать квартиру до 23тр ситуация приятно изменится: и будет куда прокатиться посмотреть и качество квартир станет выше. Все из-за того, что и в квартирах до 20тр, и в квартирах до 23тр, 2-4тр в цене – ретиношизис, т.е. 10-20%, а как показывает практика квартиры с ретиношизисом более 5% несдаваемы вовсе. Т.е. приехав на устраивающую квартиру стоящую 23тр, при том, что ваш бюджет всего 20тр, поулыбавшись хозяевам – какой вы весь хороший и семейный, вполне ожно эту квартирку за 21 (или 20, если повезет) забрать, но при условии, что хозяева уже порядком подустали ее кататься показывать. Т.е. может не на первой, а на пятой или седьмой квартире вы вполне сможете договориться. В ноябре картина изменится т.к. то, что всего месяц назад было ретиношизисом, сольется с адекватной частью и станет рыночной ценой. По этой же причине не вижу реальных предпосылок для роста цен в IV квартале.
Если вы планируете сдавать квартиру в этом квартале – сдавайте, но предворительно основательно «пробив» цену.
Если вы планируете снимать квартиру в этом квартале, ну что ж, хуже в ближайшее время не будет, лучше тоже – снимайте не затягивая и не рассчитывая на предновогоднее затишье коего в этом году не ожидается.
Арендодателям у которых в этом квартале заканчивается эмбарго на подъем цены – поднимайте. Причем, учитывая что «прибавка» может быть и очень значительной, первым делом основательно проконсультируйтесь.
15.09.07г.
Прогнозы и цены
Прогнозировать изменения рынка аренды квартир занятие не благодарное, но, если хорошенько подумать, то вполне возможно хоть сколь-нибудь похожий на правду и сбывающийся прогноз состряпать.
Итак, прежде чем вы приступите к чтению того, что я напрогнозировал, примите следующие постулаты:
1 – как и все тексты сего сайта, столь серьезная вещь как прогноз изменений рынка, написан в стиле «без галстука»;
2 – 50% прогнозов нереально подогнать под какие бы то ни было научные обоснования даже с большой натяжкой: только опыт и интуиция;
3 – единичные случаи я не рассматриваю – общее, усредненное, поэтому возгласы типа «а мои знакомые снимают ДО, а вы пишите что там цены ОТ…!» оставьте при себе т.к. случайности в расчет не принимаются;
4 – не пытайтесь оценить квартиру исходя из нижеприведенных данных ибо оценка арендной стоимости квартиры дело более сложное;
5 – цифр нет, есть только указание нижнего предела (т.е. стоимость 1-но комнатной хрущебки-сараюшки на краю географии, однако пригодной для проживания), от него и отталкивайтесь т.к. все найденное за указанную сумму, но в лучших качествах это повезло, а найти дешевле и лучше – чудо.
IV квартал 2007 года.
В течении этого, III-го квартала, занимался не свойственным мне делом: скурпулезно подсчитывал количества и цены сдаваемых квартир, 1-но и 2-х комнатных, расположенных в Москве, пешей досягаемости метро, т.е. самых ходовых. Получилось следующее: квартир с ценой до 20тр, не включительно, всего 2%, да еще и половина из них новостройки «в бетоне» - сдаются под ремонт, т.е. можно констатировать, что реального жилья с ценой до 20тр всего 1%. Или, в абсолютных числах, около 700 квартир в месяц, которые пытаются между собой поделить 100000 съемщиков в тот же месяц. Если смотреть уже до 20тр «включительно», получается уже 27% от общего числа квартир, или, в абсолютных числах, примерно 9000 квартир в месяц. Любителям математики: не пытайтесь искать ошибку в расчетах, ее нет. Здесь приведены готовые цифры за месяц, с учетом времени экспозиции и дубляжа. Т.е. если вы откроете тот же приснопамятный ЦИАН и радостно увидите, что в базе 15000 квартир, это значит, что их от силы 7000, всех, от «минимума» до миллиона рублей в месяц, остальные «мусор»: посуточные, повторы (одна квартира в нескольких, до 20 и более, вариантах – агентский брак), пустышки (квартиры которые ленивая секретарша уже месяц забывает удалить) и т.д.
По идее, десятикратный разрыв спроса и предложения должен был привести к резкому росту ретиношизиса и, соответственно, еще более зловещему росту ставок. Привел, почти, но куда-то пропали съемщики. Вопрос куда. Куда-куда – в ближайшее Подмосковье ломанулись, там цены конечно тоже выросли, но не столь зло. Две причины: 1 – сдаватели подмосковных квартир инертнее московских, 2 – большее количество новостроек как таковых и раскупленных под сдачу в частности.
А с одной фразой прогноза на этот, III квартал, я таки облажался: «Роста цен не будет» - его, в принципе, весь квартал и небыло, но конец августа, начало сентября они не выросли, а скакнули, причем на добрых 20%. Правда из них не более 4% сезонного «адеквата» и 16% конкретного ретиношизиса.
Начинаю пророчить. Возвращающиеся с дач сдаватели «коротких» квартир столкнулись с неожиданной трудностью: их постояльцы не могут съехать – тупо некуда. Нет, новую квартиру они активно ищут, причем аж с середины августа, но в агентствах на цену «до 16тр в месяц за однушку» реагируют несколько странно – вешают трубку. В сентябре они расширили зону поиска: «до 18тр и любой район», но реакция от этого не изменилась – вешают трубку. Имеем «размазывание» достаточно большого количества потенциальных съемщиков по времени: у кого сдаватели терпеливей. В настоящий момент, к концу сентября ближе, кто-то уже уехал в Подмосковье, кто-то смирился с ценой «до 20тр» и по прежнему продолжает обзванивать агентства. Трубку уже не во всех сразу вешают, местами что-то записывают, результат правда тот же – нулевой. Иногда конечно удается съездить что-то посмотреть, но это либо «ужас-ужас», либо ко времени приезда уже сдано.
Итак, существенного роста цен в IV квартале не будет, но и реакция агентов на запросы «до 20тр за однушку где угодно в Москве» будет с каждым днем все хуже и хуже.
Снимающим в начале этого квартала могу посоветовать постараться использовать скачек ретиношизиса в своих интересах. Поясню: вы очень хотите снять квартиру уложившись в 20тр, от агентов проку мало: либо не реагируют вовсе, либо возят смотреть свинарники, но! Если начать заказывать квартиру до 23тр ситуация приятно изменится: и будет куда прокатиться посмотреть и качество квартир станет выше. Все из-за того, что и в квартирах до 20тр, и в квартирах до 23тр, 2-4тр в цене – ретиношизис, т.е. 10-20%, а как показывает практика квартиры с ретиношизисом более 5% несдаваемы вовсе. Т.е. приехав на устраивающую квартиру стоящую 23тр, при том, что ваш бюджет всего 20тр, поулыбавшись хозяевам – какой вы весь хороший и семейный, вполне ожно эту квартирку за 21 (или 20, если повезет) забрать, но при условии, что хозяева уже порядком подустали ее кататься показывать. Т.е. может не на первой, а на пятой или седьмой квартире вы вполне сможете договориться. В ноябре картина изменится т.к. то, что всего месяц назад было ретиношизисом, сольется с адекватной частью и станет рыночной ценой. По этой же причине не вижу реальных предпосылок для роста цен в IV квартале.
Если вы планируете сдавать квартиру в этом квартале – сдавайте, но предворительно основательно «пробив» цену.
Если вы планируете снимать квартиру в этом квартале, ну что ж, хуже в ближайшее время не будет, лучше тоже – снимайте не затягивая и не рассчитывая на предновогоднее затишье коего в этом году не ожидается.
Арендодателям у которых в этом квартале заканчивается эмбарго на подъем цены – поднимайте. Причем, учитывая что «прибавка» может быть и очень значительной, первым делом основательно проконсультируйтесь.
15.09.07г.