Просмотр полной версии : Продажа квартиры, у покупателя ипотека. Подскажите.
s.strekoza
10.11.2014, 17:20
Продаем квартиру, у покупателя частично ипотека,частично средства после продажи своей квартиры. Ипотченая корпорация, которая дает деньги нашему покупателю, для расчета предлагает нам открыть счет в банке. Этот банк нас не устраивает. В нынешней ситуации боимся, что не успеем провести сделку, как банк закроется или еще что-нибудь произойдет. Правда,насколько я поняла, сделка считается закрытой не в момент поступления средств на этот счет, а в момент получения денег нами. Т.е.в момент обналичивания. Так ли это?
Какие могут быть нюансы? соглашаться или нет.
Какие этапы сделки в нашем случае?
Я не очень понимаю, что значит 'ипотечная корпорация', но если средства на покупку кредитные (именно ипотека, а не потреб кредит), то сделка происходит в банке, который этот кредит предоставляет. А о каком банке (название) идет речь?
Светля4окк
10.11.2014, 20:17
Корпорация? Это ты в свете изменений в гк ее так назвала? Или условно?
Ипотеку дает банк/кредитная орг-ция.
Не надо никакого счета. Пусть это будет ячейка!
Догов вы подписываете в банке. Банк дает деньги покупателю (наликом!). К ячейке идут двое - продавец и покупатель. Закладывают деньги. Ключи - у покупателя.
Идете с договором в рег палату. Подаете доки. Потом получаете (вот именно с этого момента собственность перешла покупателю!), он вам передает ключи от ячейки. Вы берете ваш экз договора (зарегистрированный рег палатой), и едете в банк. И забираете деньги из ячейки.
В договоре (на ячейку!!!) прописано будет, что за деньгами могут придти или покупатель (с раторгнутым договором), или продавец с зарегистрированным договором.
Дочка Варвара
10.11.2014, 20:18
Сделке прошла когда доки зарегистрированны и квартиру передали и подписали акт. И деньги вы не получите пока доки не зарегистрируются и вы их не получите
Светля4окк
10.11.2014, 20:19
Продаем квартиру, у покупателя частично ипотека,частично средства после продажи своей квартиры. Ипотченая корпорация, которая дает деньги нашему покупателю, для расчета предлагает нам открыть счет в банке. Этот банк нас не устраивает. В нынешней ситуации боимся, что не успеем провести сделку, как банк закроется или еще что-нибудь произойдет. Правда,насколько я поняла, сделка считается закрытой не в момент поступления средств на этот счет, а в момент получения денег нами. Т.е.в момент обналичивания. Так ли это?
Какие могут быть нюансы? соглашаться или нет.
Какие этапы сделки в нашем случае?
Про сделку (закрытие) ты поняла неправильно.
Открытие счета и договор купли-продажи - это разные договоры, разные песни.
И уж точно закрытие сделки не связано с обналичкой.
Неправда, что надо открыть счет именно в их банке! Что им мешает перевести деньги на счет, указанный вами? В договоре это все спокойно прописывается. Указывайте свой банк.
Ну, или через ячейку.
s.strekoza
10.11.2014, 20:54
У нас в городе есть ...не знаю как назвать...кредитная организация, которая дает ипотеку, но банком не является - "калужская ипотечная корпорация". У них договор с банком Элита (это региональный банк). Банк "Элита" с ячейками не работает, поэтому или расчетный счет там открывать (и снять можно будет тогда без процента), или можно перечислить деньги на свой счет, но тогда комиссия при обналичке 1%. Вот думаем, что решить. Открывать или не рисковать.
PinkBagira
10.11.2014, 20:59
Если откроете счет в банке покупателя, то смотрите сколько этот банк сдерет с вас за обналичку, какой лимит выдачи средств в день /месяц и тп.
А то я по работе с разными банчогами поработала, интересные бывают сноски под звездочкой.
Еще смотри сколько отделений у банка, какой он в топе. А то не дай Бог лицензию отзовут.
s.strekoza
10.11.2014, 21:00
Про сделку (закрытие) ты поняла неправильно.
Открытие счета и договор купли-продажи - это разные договоры, разные песни.
И уж точно закрытие сделки не связано с обналичкой.
просто мне в этой ипотечной корпорации сказали так "сдаете документы в рег.центр и там берете расписку, приезжаете в банк и снимаете деньги. А если вдруг в этот момент банк лопнет, то вы возвращаетесь с рег.центр и говорите, что сделка не состоялась. Поэтому мне и интересно, в какой момент вообще будут подписываться документы, при условии, что часть суммы будет через ячейку к примеру, а другая часть в этом банке элита. И не понимаю, как лучше сделать.
s.strekoza
10.11.2014, 21:01
Если откроете счет в банке покупателя, то смотрите сколько этот банк сдерет с вас за обналичку, какой лимит выдачи средств в день /месяц и тп.
А то я по работе с разными банчогами поработала, интересные бывают сноски под звездочкой.
Еще смотри сколько отделений у банка, какой он в топе. А то не дай Бог лицензию отзовут.
вот именно это меня и пугает. Сам банк меня не устраивает абсолютно. Мне говорят, что это происходит одним днем. Деньги перечислили и вы их сразу сняли.
PinkBagira
10.11.2014, 21:04
У нас в городе есть ...не знаю как назвать...кредитная организация, которая дает ипотеку, но банком не является - "калужская ипотечная корпорация". У них договор с банком Элита (это региональный банк). Банк "Элита" с ячейками не работает, поэтому или расчетный счет там открывать (и снять можно будет тогда без процента), или можно перечислить деньги на свой счет, но тогда комиссия при обналичке 1%. Вот думаем, что решить. Открывать или не рисковать.
А какой у тебя банк?
Сколько стоит инкассация в твоем банке? Некоторые банки обеспечивают охраняемую перевозку наличных средств в свой банк. Я это инкассацией называю.
PinkBagira
10.11.2014, 21:06
вот именно это меня и пугает. Сам банк меня не устраивает абсолютно. Мне говорят, что это происходит одним днем. Деньги перечислили и вы их сразу сняли.
Хрень говорят! До перерегистрации права собственности любая из сторон имеет право передумать и отказаться от сделки. Но в данном случае ситуация откровенно подставная для Покупателя. Ты забираешь деньги, потом подаешь отзыв договора. И дальше покупатель с ипотекой пытается выбить с тебя деньги (квартиру не может, право не перерегистрировано).
s.strekoza
10.11.2014, 21:13
А какой у тебя банк?
Сколько стоит инкассация в твоем банке? Некоторые банки обеспечивают охраняемую перевозку наличных средств в свой банк. Я это инкассацией называю.
я про такой момент не узнавала. И даже не знала, что банки предоставляют такие услуги. У меня счет в сбербанке и я бы хотела все расчеты через него производить.
s.strekoza
10.11.2014, 21:15
Хрень говорят! До перерегистрации права собственности любая из сторон имеет право передумать и отказаться от сделки. Но в данном случае ситуация откровенно подставная для Покупателя. Ты забираешь деньги, потом подаешь отзыв договора. И дальше покупатель с ипотекой пытается выбить с тебя деньги (квартиру не может, право не перерегистрировано).
а я рискую если так случится, что одним днем у банка этого (Элита) отзовут лицензию. Сделка в этом случае будет считаться закрытой или нет?
Ты узнай, какой процент ты платишь, если сразу снимаешь со своего счета деньги через кассу. Обычно это тоже не бесплатно, возможно как раз тот 1%, который заплатите за перевод в сбер.
s.strekoza
10.11.2014, 21:31
Ты узнай, какой процент ты платишь, если сразу снимаешь со своего счета деньги через кассу. Обычно это тоже не бесплатно, возможно как раз тот 1%, который заплатите за перевод в сбер.
сказали, что бесплатно.
а я рискую если так случится, что одним днем у банка этого (Элита) отзовут лицензию. Сделка в этом случае будет считаться закрытой или нет?
Если у вас получением денег будет считаться их перечисление на счет в этом банке, то несмотря на то, что ты их не сняла кешем, они у тебя на счету - расчеты произведены.
Я правильно поняла, что условием забора денег из банка является документ, что документы по сделке ушли на регистрацию?
Ты узнай, какой процент ты платишь, если сразу снимаешь со своего счета деньги через кассу. Обычно это тоже не бесплатно, возможно как раз тот 1%, который заплатите за перевод в сбер.
Нет, если 1 процент - это была бы бешенная сумма в районе 100 тыс
Мы тоже переводили деньги за квартиру в сбер. У нас за перевод в сбер запросили 4 тыс.
Напишу в отдельном сообщении, вдруг не увидишь. Я правильно поняла, что условием забора денег из банка является документ, что документы по сделке ушли на регистрацию?
просто мне в этой ипотечной корпорации сказали так "сдаете документы в рег.центр и там берете расписку, приезжаете в банк и снимаете деньги. А если вдруг в этот момент банк лопнет, то вы возвращаетесь с рег.центр и говорите, что сделка не состоялась. Поэтому мне и интересно, в какой момент вообще будут подписываться документы, при условии, что часть суммы будет через ячейку к примеру, а другая часть в этом банке элита. И не понимаю, как лучше сделать.
Фигня какая то либо ты чего то не поняла.
В рег палате документы делают недели 2. В первый день вы сдаете документы. Что за справку они могут дать в первый день? Только справку о том, что вы отнесли им документы. По этой бумажке ни один банк не даст вам деньги, деньги выдаются только при предьявлении св-ва о собственности на имя покупателя.
Схема здесь такая
1. В день сделки вы встречаетесь с покупателем в том банке (и даже в том отделении), который дает им добро на покупку вашей квартиры. Подписываете все бумаги
2. Покупатель предварительно кладет свой первый взнос на счет в этом самом банке.
3. Когда все бумаги вы подписали. То вы и покупатель идете в кассу. Там вы снимаете со счета первый взнос покупателя - к примеру 5 млн. А так же банк добавляет недостающую сумму. Наличкой прямо все вам выдает, все пересчитывается в кассе. И выдается вам на руки.
4. Далее вы и покупатель закладываете деньги в ячейку, расписываетесь везде и запираете ячейку на ключ. Доступ к ячейке в двух случаях - либо деньги забирает продавец, после того как показывает копию св-ва о собственности на имя покупателя. Дескать сделка состоялась, в рег палате зарегистрировали, все ок. Либо же покупатель может забрать деньги через 30 дней (сроки указаны в договоре), если сделка в рег палате по каким то причинам не состоялась
5. Ну и далее еще всякие обмены ключей, расписок что нет претензий и тд
Бывает еще тоже самое, но не через ячейку, где все лежит наликом. А через счет. Опять таки доступ к деньгам на счете либо у продавца после предьявления копии нового свидетельства о собственности на имя покупателя. Либо уже через 30 дней - доступ покупателю, если сделка не состоялась и продавец не смог забрать деньги
Напишу в отдельном сообщении, вдруг не увидишь. Я правильно поняла, что условием забора денег из банка является документ, что документы по сделке ушли на регистрацию?
Условием забора денег является новый документ о союственности на покупателя. Я продавец, продал честно квартиру, вот бумажка, что я ее уже продал, хочу забрать свои деньги
То, что они ушли на регистрацию, это еще не значит, что произойдет регистрация
Ну если ей в банке сказали, что можно в этот день забрать, понятно, что регистрации сделки в регпалате не прошло. Теоретически вы можете прописать что угодно, но не факт, что покупатель и банк на это пойдет. Ситуация с отдачей денег до регистрации договора в первую очередь должна волновать покупателя, это он отдает деньги, а свидетельства о собственности не получает, есть риск, что ты отзовешь документы, а деньги он будет возвращать по суду, платя при этом ипотеку. А у покупателя есть риелтор? Что он об этом думает?
Ну если ей в банке сказали, что можно в этот день забрать, понятно, что регистрации сделки в регпалате не прошло. Теоретически вы можете прописать что угодно, но не факт, что покупатель и банк на это пойдет. Ситуация с отдачей денег до регистрации договора в первую очередь должна волновать покупателя, это он отдает деньги, а свидетельства о собственности не получает, есть риск, что ты отзовешь документы, а деньги он будет возвращать по суду, платя при этом ипотеку. А у покупателя есть риелтор? Что он об этом думает?
Если покупатель может так рискнуть. Ну к примеру покупатель -лучшая подруге продавца и прям вот уверенна, что деньги заплатят до регистрации и далее все будет ок. То банку - зачем такой риск. Он же одалживает покупателю деньги, как потом вернуть их с покупателя, если квартира вдруг ему не принадлежит и продавец забрал деньги (покупателя и банковские), а документы из рег палаты забрал или сделка по каким то причинам не прошла. ?
Но мне очень интересно. Реально ли есть такая схема?
И надо узнать - что будет с ячейкой, если банк лопнул? Теоретически с ней ничего быть не должно, она должна передатьсч на хранение в какой то другой банк.... Но надо узнавать
Как вариант попроси деньги до регистрации и перевели деньги из банка на др счет сражу же.
Я так делала - я продавала 1 кв, а под бронью уже др стояла.
И покупатели пошли мне навстречу - я подписала в банке передаточный акт, мне перевели деньги на мой счет и я этими деньгами оплатила покупку др квартиры.
А люди поехали в Рег палату регистрировать договор купли-продажи.
Как вариант попроси деньги до регистрации и перевели деньги из банка на др счет сражу же.
Я так делала - я продавала 1 кв, а под бронью уже др стояла.
И покупатели пошли мне навстречу - я подписала в банке передаточный акт, мне перевели деньги на мой счет и я этими деньгами оплатила покупку др квартиры.
А люди поехали в Рег палату регистрировать договор купли-продажи.
И у них была ипотека?
И у них была ипотека?
Нет, наличные.
Тогда да, в случае ипотеки банк не пропустил бы - формально переход права еще не зарегистрирован.
s.strekoza
11.11.2014, 23:46
Я правильно поняла, что условием забора денег из банка является документ, что документы по сделке ушли на регистрацию?
Да, правильно.
s.strekoza
11.11.2014, 23:46
Нет, если 1 процент - это была бы бешенная сумма в районе 100 тыс
Мы тоже переводили деньги за квартиру в сбер. У нас за перевод в сбер запросили 4 тыс.
нам сбер подтвердил, что 1%
s.strekoza
11.11.2014, 23:51
Ну если ей в банке сказали, что можно в этот день забрать, понятно, что регистрации сделки в регпалате не прошло. Теоретически вы можете прописать что угодно, но не факт, что покупатель и банк на это пойдет. Ситуация с отдачей денег до регистрации договора в первую очередь должна волновать покупателя, это он отдает деньги, а свидетельства о собственности не получает, есть риск, что ты отзовешь документы, а деньги он будет возвращать по суду, платя при этом ипотеку. А у покупателя есть риелтор? Что он об этом думает?
да риэлтор есть. В том-то и дело, что вроде как схема отработанная и они всегда по ней работают.
s.strekoza
11.11.2014, 23:58
Фигня какая то либо ты чего то не поняла.
В рег палате документы делают недели 2. В первый день вы сдаете документы. Что за справку они могут дать в первый день? Только справку о том, что вы отнесли им документы. По этой бумажке ни один банк не даст вам деньги, деньги выдаются только при предьявлении св-ва о собственности на имя покупателя.
Схема здесь такая
1. В день сделки вы встречаетесь с покупателем в том банке (и даже в том отделении), который дает им добро на покупку вашей квартиры. Подписываете все бумаги
2. Покупатель предварительно кладет свой первый взнос на счет в этом самом банке.
3. Когда все бумаги вы подписали. То вы и покупатель идете в кассу. Там вы снимаете со счета первый взнос покупателя - к примеру 5 млн. А так же банк добавляет недостающую сумму. Наличкой прямо все вам выдает, все пересчитывается в кассе. И выдается вам на руки.
4. Далее вы и покупатель закладываете деньги в ячейку, расписываетесь везде и запираете ячейку на ключ. Доступ к ячейке в двух случаях - либо деньги забирает продавец, после того как показывает копию св-ва о собственности на имя покупателя. Дескать сделка состоялась, в рег палате зарегистрировали, все ок. Либо же покупатель может забрать деньги через 30 дней (сроки указаны в договоре), если сделка в рег палате по каким то причинам не состоялась
5. Ну и далее еще всякие обмены ключей, расписок что нет претензий и тд
Бывает еще тоже самое, но не через ячейку, где все лежит наликом. А через счет. Опять таки доступ к деньгам на счете либо у продавца после предьявления копии нового свидетельства о собственности на имя покупателя. Либо уже через 30 дней - доступ покупателю, если сделка не состоялась и продавец не смог забрать деньги
у нас сложность в том, что организация, которая дает деньги нашим покупателям - это не банк. Поэтому они просят открыть счет в банке региональном, который находится рядом с ними. И в этом банке нет ячеек. А значит, мы рискуем тем, что банк лопнуть может. Сегодня отозвали лицензию еще у трех банков. Так что мы не хотим рисковать. В этой ипотечной корпорации меня заверяли, что мы ничем не рискуем. Что если мы денег не получим, то прервем сделку в регцентре. И наш агент, и в банке нам сказали, что деньги мы получаем в тот момент, когда сдали документы на регистрацию, в рег.центре дают какую-то расписку. И в нашем рег.центре регистрация происходит в течение 5 дней. Меня волнует, что допустим, деньги на счету, банк лопается. Мы прерываем сделку и в процессе высняется, что фактически деньги были на счету у лопнувшего банка. А значит, это уже наша проблема.
Ну в общем, мы решили заплатить 1%, но не рисковать в этой ситуации.
PinkBagira
12.11.2014, 02:05
А кроме Сбера у вас в городе другие банки есть? С менее грабительскими ставками? ВТБ24 или альфа банк хотя бы ?
А если покупатель откроет счет, вы подписываете договор, отдаете в регпалату, затем покупатель снимает деньги со счета и отдает вам, вы пишете расписку, что деньги получили. Если покупатель вам не отдает деньги, то вы отзываете документы. При такой схеме - риски лопнувшего банка на покупателе. Только четко узнайте условия отзыва документов из регпалаты.
s.strekoza
12.11.2014, 13:35
А кроме Сбера у вас в городе другие банки есть? С менее грабительскими ставками? ВТБ24 или альфа банк хотя бы ?
есть филиал втб. Но по ипотеке не такая большая сумма проходит. Поэтому мы пока думаем принять решение все-таки в пользу сбера.
s.strekoza
12.11.2014, 13:37
А если покупатель откроет счет, вы подписываете договор, отдаете в регпалату, затем покупатель снимает деньги со счета и отдает вам, вы пишете расписку, что деньги получили. Если покупатель вам не отдает деньги, то вы отзываете документы. При такой схеме - риски лопнувшего банка на покупателе. Только четко узнайте условия отзыва документов из регпалаты.
насколько я понимаю, ипотеку банк должен перечислить именно продавцу. Поэтому вряд ли сам банк (ипотечная корпорация в нашем случае) даст согласие на это.