Кто в теме про налог на продажу недвижимости, подскажите плз

Это правда, что если продаешь объект недвижимости, который был у тебя в собственности менее 5 лет, и следом покупаешь более дорогой объект недвижимости, то налог на продажу недвижимости платить не надо?
Муж ездил в налоговую, ему нарассказывали, что высчитывается какая-то разница, между чем и чем, он так и не понял ) Но налог типа все равно платится, просто меньше. Риэлтор убеждает, что если покупаемое хотя бы на 100 т.р. дороже, то платить не надо вообще ничего.
Перерыла инет, ничего толкового не нашла, везде по-разному пишут. Вроде бы есть что-то такое, но толком неясно. Если это действительно так, то покупка должна быть в том же отчетном периоде, т.е. в том же календарном году? Или в течение года с момента продажи своей недвижимости?

Нет, не правда.
Но...
При продаже недвижимости, владение которой меньше 5 лет (смотрите год приобретения, возможно 3 года, а также при условии дарения, наследования приватизации), формируется налоговая база. Если у вас нет подтвержденных расходов или вы не хотите их использовать, то можно применить вычет в размере 1 млн. Т.е. база определяется в любом случае, либо доходы минус расходы, либо доходы минус 1 млн.

Дальше. При приобретении недвижимости есть право имущественного налогового вычета 2 млн (т.е. деньгами 260 тыс. руб.) у каждого супруга, если это общая собственность. Данный вычет даётся человеку один раз, предоставляется, начиная с года приобретения недвижимости. Поэтому риэлторы и придумали такую математику: формируем налог с продажи и делаем зачет на сумму возвратного вычета при приобретении недвижимости.

Если Вы владели квартирой менее 3 лет, то Вам надо подать декларацию. Возможно, по итогам этой декларации у Вас не будет налога к уплате, но декларацию подать нужно. Определить, будет ли по итогам декларации у Вас налог к уплате и в каком размере, Вы сможете при помощи вопросов ниже.

https://www.nalogia.ru/taxes/selling_real_estate.php

Сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет (а не 3 лет), кроме некоторых случаев. Срок по-прежнему составляет 3 года при продаже квартиры, которая получена (1) в дар от члена семьи, (2) по наследству, (3) в порядке приватизации или (4) в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Также, если доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором продается недвижимость, то доходом, облагаемым налогом, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

Цитата:

Сообщение от Сануля

Сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет (а не 3 лет), кроме некоторых случаев.

3 года, если квартира была приобретена до 1 января 2016 г.

5 лет, если после 1 января 2016 г.

Цитата:

Сообщение от Мальвина

3 года, если квартира была приобретена до 1 января 2016 г.

5 лет, если после 1 января 2016 г.

ну правильно, это изменения.

Цитата:

Сообщение от Сануля

ну правильно, это изменения.

ну, может, автору 5 лет и не критично, а достаточно 3-х лет владения?

Автору критично) Недвижимость во владении полгода, получена по наследству. Т.е. налог в любом случае.
Просто риэлтор рассказывает, что она сама периодически вкладывает деньги в недвижимость: продает квартиру за 3 млн (условно), покупает за 3,5 млн (условно) и не платит ничего. Т.е. как бы в таком случае правило про "один раз в жизни" не действует. Поэтому она нам доказывает, что нечего париться на этот счет. Покупатель отказывается занизить сумму в договоре и оформить 2-мя расписками, поэтому с суммой ниже 70% от кадастровой ст-ти тоже не прокатывает.

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

Цитата:

Сообщение от Lulyaka

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

да, на несколько лет растягивается.

Цитата:

Сообщение от Lulyaka

Автору критично) Недвижимость во владении полгода, получена по наследству. Т.е. налог в любом случае.
Просто риэлтор рассказывает, что она сама периодически вкладывает деньги в недвижимость: продает квартиру за 3 млн (условно), покупает за 3,5 млн (условно) и не платит ничего. Т.е. как бы в таком случае правило про "один раз в жизни" не действует. Поэтому она нам доказывает, что нечего париться на этот счет. Покупатель отказывается занизить сумму в договоре и оформить 2-мя расписками, поэтому с суммой ниже 70% от кадастровой ст-ти тоже не прокатывает.

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

Пусть ваш риэлтор нормы приведет, на основании чего она так делает.
Я знаю, что один раз в жизни так можно сделать, но не более.
Приведу пример. Вы продаете унаследованную квартиру за 5 млн, налоговая база будет 4 млн (5-1), налог 520 тыс., в этом же налоговом периоде вы с супругом покупаете квартиру за 5 млн (можно и за 4, и за 6 , за какую угодно цену не меньше 4). Вы никогда не использовали имущественный налоговый вычет, поэтому он вам полагается в размере 2 млн на каждого, т.е. в целом как раз 520 тыс. Итого ваша база за налоговый период считается 520 тыс. - 520 тыс. = 0, т.е. не платите ничего.

Возможно ваш риэлтор как-то жульничает, я просто не очень в теме жульничества, т.к. разъясняю только в рамках правового поля.

А покупатель ваш на 1000 % прав, потому что во-первых, свежее наследство, во-вторых, занижена цена и оформлена филькиными грамотами, офигенные риски. Мне кажется, уже прошли те времена, когда можно было покупателю диктовать свои условия, я тоже только за белые конечные суммы в официальном договоре, и если не хочет продавец так продавать, ну так значит нет, не надо.

Цитата:

Сообщение от Мальвина

Пусть ваш риэлтор нормы приведет, на основании чего она так делает.
Я знаю, что один раз в жизни так можно сделать, но не более.
Приведу пример. Вы продаете унаследованную квартиру за 5 млн, налоговая база будет 4 млн (5-1), налог 520 тыс., в этом же налоговом периоде вы с супругом покупаете квартиру за 5 млн (можно и за 4, и за 6 , за какую угодно цену не меньше 4). Вы никогда не использовали имущественный налоговый вычет, поэтому он вам полагается в размере 2 млн на каждого, т.е. в целом как раз 520 тыс. Итого ваша база за налоговый период считается 520 тыс. - 520 тыс. = 0, т.е. не платите ничего.

Возможно ваш риэлтор как-то жульничает, я просто не очень в теме жульничества, т.к. разъясняю только в рамках правового поля.

А покупатель ваш на 1000 % прав, потому что во-первых, свежее наследство, во-вторых, занижена цена и оформлена филькиными грамотами, офигенные риски. Мне кажется, уже прошли те времена, когда можно было покупателю диктовать свои условия, я тоже только за белые конечные суммы в официальном договоре, и если не хочет продавец так продавать, ну так значит нет, не надо.

Ну мы уже смирились, в принципе, с покупателем, не хочет - его дело. А какие риски? Свежее наследство - наоборот хорошо, все доки свежие, единственный наследник, все прозрачно.
Купить до конца года что-то довольно проблематично. А если покупка будет в следующем году, что все равно сначала заплатить налог на проданную недвижимость, а только потом нам будут выплачивать наш вычет, так ведь? Итого, копейки. Т.к. я последние 6 лет с перерывом в 4 мес. была в декретах, соответственно, отчислений не было. А на будущие отчисления я могу подать?

Цитата:

Сообщение от Lulyaka

Автору критично) Недвижимость во владении полгода, получена по наследству. Т.е. налог в любом случае.
Просто риэлтор рассказывает, что она сама периодически вкладывает деньги в недвижимость: продает квартиру за 3 млн (условно), покупает за 3,5 млн (условно) и не платит ничего. Т.е. как бы в таком случае правило про "один раз в жизни" не действует. Поэтому она нам доказывает, что нечего париться на этот счет. Покупатель отказывается занизить сумму в договоре и оформить 2-мя расписками, поэтому с суммой ниже 70% от кадастровой ст-ти тоже не прокатывает.

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

Если риэлтор периодически покупает и продает, она может платить налог с разницы между расходами на покупку и доходами от продажи, но тут берутся расходы и доходы по одному и тому же объекту. А у вас расходов на приобретение нет, т.к.наследство. Одни доходы... Варианта вычесть расходы на покупку обьекта Б против доходов от продажи объекта А у физического лица нету... Только вычеты применить, как Мальвина описала. Но они всю сумму не покроют...

Цитата:

Сообщение от Мальвина

Пусть ваш риэлтор нормы приведет, на основании чего она так делает.
Я знаю, что один раз в жизни так можно сделать, но не более.
Приведу пример. Вы продаете унаследованную квартиру за 5 млн, налоговая база будет 4 млн (5-1), налог 520 тыс., в этом же налоговом периоде вы с супругом покупаете квартиру за 5 млн (можно и за 4, и за 6 , за какую угодно цену не меньше 4). Вы никогда не использовали имущественный налоговый вычет, поэтому он вам полагается в размере 2 млн на каждого, т.е. в целом как раз 520 тыс. Итого ваша база за налоговый период считается 520 тыс. - 520 тыс. = 0, т.е. не платите ничего.

Возможно ваш риэлтор как-то жульничает, я просто не очень в теме жульничества, т.к. разъясняю только в рамках правового поля.

А покупатель ваш на 1000 % прав, потому что во-первых, свежее наследство, во-вторых, занижена цена и оформлена филькиными грамотами, офигенные риски. Мне кажется, уже прошли те времена, когда можно было покупателю диктовать свои условия, я тоже только за белые конечные суммы в официальном договоре, и если не хочет продавец так продавать, ну так значит нет, не надо.

Не пойму, если можно один раз в жизни, взять 1 млн вычета, то почему ты пишешь, что по 2 млн каждый супруг может взять? Вот мы в этом году покупаем квартиру за 2,6 млн (соц. ипотека) только на меня и ребенка. Продадим ее за 6 млн, сразу же купим другую за эти же 6 млн. в совместную собственность с мужем и ребенком. Имущественный вычет никогда не получали. Получается, что налоговая база 5 млн. 6 - 1. Вычет только на меня, потому что муж в сделке не участвует. Т.е. налог 650 тыс. Это я понимаю. А дальше??? При покупке тоже вычет? Это же получается уже второй раз будет... Расскажи, плиз

а Риэлтор скорее всего не платит, потому что разницы между покупкой и продажей нет. Т.е. она купила квартиру за 3 млн, а продала за 2.9 (по документам), соответственно дохода нет и налога с доходов нет.
А у вас (и нас) обратная ситуация, сначала продажа одной квартиры, потом покупка другой.

Цитата:

Сообщение от Ksu-ksu

Не пойму, если можно один раз в жизни, взять 1 млн вычета, то почему ты пишешь, что по 2 млн каждый супруг может взять? Вот мы в этом году покупаем квартиру за 2,6 млн (соц. ипотека) только на меня и ребенка. Продадим ее за 6 млн, сразу же купим другую за эти же 6 млн. в совместную собственность с мужем и ребенком. Имущественный вычет никогда не получали. Получается, что налоговая база 5 млн. 6 - 1. Вычет только на меня, потому что муж в сделке не участвует. Т.е. налог 650 тыс. Это я понимаю. А дальше??? При покупке тоже вычет? Это же получается уже второй раз будет... Расскажи, плиз

Если квартира приобретается в браке, то даже если собственность 100% оформлена на одного супруга, второй также имеет право на вычет. По 2 млн на каждого.

Цитата:

Сообщение от Lulyaka

Ну мы уже смирились, в принципе, с покупателем, не хочет - его дело. А какие риски? Свежее наследство - наоборот хорошо, все доки свежие, единственный наследник, все прозрачно.

свежее наследство - самое рискованное приобретение
основной риск покупателя - остаться без квартиры и без денег, а полная сумма в договоре хоть какая-то слабенькая старховка

Цитата:

Сообщение от Lulyaka

Купить до конца года что-то довольно проблематично. А если покупка будет в следующем году, что все равно сначала заплатить налог на проданную недвижимость, а только потом нам будут выплачивать наш вычет, так ведь? Итого, копейки. Т.к. я последние 6 лет с перерывом в 4 мес. была в декретах, соответственно, отчислений не было. А на будущие отчисления я могу подать?

да, так, если в одном налоговом периоде у вас не будет этих двух сделок, то соответственно вычитать не из чего будет. Имущественный налоговый вычет 2 млн предоставляется с года получения права собственности.

Цитата:

Сообщение от Ана

Если риэлтор периодически покупает и продает, она может платить налог с разницы между расходами на покупку и доходами от продажи, но тут берутся расходы и доходы по одному и тому же объекту. А у вас расходов на приобретение нет, т.к.наследство. Одни доходы... Варианта вычесть расходы на покупку обьекта Б против доходов от продажи объекта А у физического лица нету...

если риелтор это очень часто делает, т.е. в одном налоговом периоде она успевает купить-продать. Если в разных, то это уже разные объекты налогообложения. Нельзя из доходов по продаже одной квартиры вычесть расходы по покупке другой квартиры. А риэлтор преподносит именно так.

Цитата:

Сообщение от Ана

Только вычеты применить, как Мальвина описала. Но они всю сумму не покроют...

ну почему не покроют, если все успевают сделать в одном налоговом периоде, то покроют, как в моем примере. Если квартиру продавать больше 5 млн., то всю сумму не покроют. Но все равно могут быть нюансы.

Цитата:

Сообщение от Ksu-ksu

Не пойму, если можно один раз в жизни, взять 1 млн вычета, то почему ты пишешь, что по 2 млн каждый супруг может взять?

это разные вычеты, предусмотренные для разных случаев. 1 млн - вычет при продаже, можешь им пользоваться сколько угодно раз. 2 млн - при покупке, только один раз в жизни.

Цитата:

Сообщение от Ksu-ksu

Вот мы в этом году покупаем квартиру за 2,6 млн (соц. ипотека) только на меня и ребенка. Продадим ее за 6 млн, сразу же купим другую за эти же 6 млн. в совместную собственность с мужем и ребенком. Имущественный вычет никогда не получали. Получается, что налоговая база 5 млн. 6 - 1. Вычет только на меня, потому что муж в сделке не участвует. Т.е. налог 650 тыс. Это я понимаю. А дальше??? При покупке тоже вычет? Это же получается уже второй раз будет... Расскажи, плиз

в вашем примере вы можете доходы от продажи квартиры уменьшить на расходы (вместо 1 млн вычета, потому что он используется когда нет расходов или по выбору налогоплательщика) и получите базу 3,4 млн, т.е. налог 442 тыс.

далее, если купите квартиру в том же налоговом периоде, что и продадите, и ты будешь пользоваться имущественным налоговым вычетом 2 млн, налог в этом налоговом периоде составит 182 тыс. (442 - 260). Твой муж тоже будет иметь право на свои 2 млн, но только возмещать он их будет из уплаченного НДФЛ в рамках своих доходов, потому что продаваемая квартира не оформлена на него.

Цитата:

Сообщение от Мальвина

если риелтор это очень часто делает, т.е. в одном налоговом периоде она успевает купить-продать. Если в разных, то это уже разные объекты налогообложения. Нельзя из доходов по продаже одной квартиры вычесть расходы по покупке другой квартиры. А риэлтор преподносит именно так.

ну почему не покроют, если все успевают сделать в одном налоговом периоде, то покроют, как в моем примере. Если квартиру продавать больше 5 млн., то всю сумму не покроют. Но все равно могут быть нюансы.

Да, я о том же, что риэлтор неправильно преподносит информацию.
Насчет того что вычеты не покроют я просто думала что в москве 5 млн уже ничего не стоит) но если стоит тогда да.