на счет покупки одной хаты под залог другой

теоритически можно
практически сложно, особенно если там прописаны не вы один (заемщик) или владение квартирой поделено
на этой неделе этот вариант не прокатил ни в МДМ, ни в Райфе, ни в ВТБ24 (была ситуация - хотели новостройку под залог др квартиры в собственности заемщика, но в этой квартире была прописана бабушка заемщика)

+ лучше не рисковать имеющимся жильем все-таки. Лучше закладывать ту квартиру, которую покупаете.