Эммм...
Маме с отчимом по любому однушку - причем не важно какого она метража будет. Я вообще с законом о болезнях при которых предоставляется отдельное жилье не сильна увы Там возможно отдельная комната ему полагается, но утверждать не буду, надо читать.
А вот с тобой как быть... Тебе если только мену предложат - отдать собственность, а получить соц найм. Предложат соответственно однушку - на тебя и сына. Но мена опять же с твоего согласия, т.к. это твоя собственность. Преценденты были - с согласия собственность можно отдать. Только будет ли это выгодно...
На твоем месте я бы попросила двуху - положено не менее 50 метров как минимум: 18*4-21,37= 50 метров.
Твою комнату бы никто не трогал и соответственно с очереди бы сняли... А комнату уже через куплю-продажу потом превращать в однушку.
Но.... дать на ребенка метры отдельно от матери - нонсенс...
В итоге 3 варианта:
1. Мена - забирают комнату и дают одну квартиру на всех
2. Квартира + оставляют комнату тебе (сильно под вопросом)
3. Забирают комнату, дают маме с отчимом квартиру и отдельно квартиру тебе с сыном с условием участия в СИ, МС и иже подобных программ.