Разменять теоретически реально, практически нет. Если квартира в собственности, тогда через куплю-продажу.
Самые маленькие двушки идут от 38-43м, т.е. берем ваши 72м-43м(2-ка)=29м(получается 1-ка хрущ) это примерный расчет, но обе квартиры будут в других р-нах, например, в Капотне.
Я думаю, сложно неопытному человеку разобраться, вам понадобится помощь риелтора.