если коротко то так
находишь навостройку
получаешь одобрение в том банке который кредитует данную новостройку
по деньгам, первоночальный взнос + комиссия банка на выдачу кредита (не все банки сейчас берут)
некоторые берут еще за оформление документов (берут застройщики)
подписывается либо предварительный договор купли-продажи либо договор инвестирования
в собственности будет тогда когда дом будет сдан, пройдена ГК и зарегистрированно право собственности в рег палате, просто квартира будет находиться в залоге у банка (пока не будет выплачен ипотечный кредит)
в "черновую отделку" входит - оштукатуривание стен, стяжка на перекрытиях, заделка рустов и т.д. но обычно в договоре прописывается конкретно

про подводные камни, тут надо подойти с головой, например понимать что сроки сдачи дома в реале разнятся обещают одно, но сдают в лучшем случае позже на полгода и более.
так же что платишь кредит а квартирой не пользуешься