В моем случае я бы выбрала вариант 2-шки (но у меня оба мальчики будут), в твоем трешку, либо у детей с большой разницей - тоже трешку.
Вся жизнь у нас протекает на кухне - гости, вечерние посиделки (кроме глобальных отмечаний с кучей гостей) + там куча необходимой техники, которую надо где-то разместить.
Плюс маленькая площадь - это как правиль маленький объем комнаты - проблема решается конечно кондеями.обогревателями, но микроклимат как мне кажется все равно не такой комфортный как и обычных помещениях.

Если есть варианты переезда к 10-12 годам страршего ребенка, то наверно тоже за 2-ку проголосую.
Ну не вижу я необходимости в гостинной при наличии хорошей большой кухни.