Про ипотеку, хотелки, страхи и т.п.

[Ана]

У меня за 10 месяцев +700 тыс к 5 млн.
А своя квартира, в которой сейчас живу за 7 лет в 5 раз, может чуть больше.
У меня довольно много знакомых, которые живут за счет продажи новостроек.
Есть сумма денег, прикормленные менеджеры в компаниях-застройщиках, которые готовы слить информацию о строительстве объекта.
Приобретаются однушки - самый ликвид и через год-пару лет все это скидывается по оч вкусной цене.
К примеру там где покупала свою 2 шку, сейчас 1 комн. стоят 4,2 млн., а на стадии котлована самого начала 1 очереди - конец 2010-начало 2011, они были около 2 млн. руб.

не, за 7 лет говорить не надо) я тоже за 6 лет владения однушкой наварила на 1.5 миллиона 3.5)) т.е. более чем в 3 раза, но там просто цены росли. а сейчас такого нет.
а 100% за 2 года (которые 2 лимона были в начале 2011 а сейчас 4.2)- это территориально где? москва? и следующий вопрос - почему у тебя на 5 млн только +700 тыщ (т.е. 14% за 10 мес ), а у них (там же?) на 2 млн + 2 млн (т.е. 100% за 2 года)? как-то не стыкуется... даже при условии что чем ближе к сдаче тем быстрее растут цены... не настолько же?

[Lovelka]

не, за 7 лет говорить не надо) я тоже за 6 лет владения однушкой наварила на 1.5 миллиона 3.5)) т.е. более чем в 3 раза, но там просто цены росли. а сейчас такого нет.
а 100% за 2 года (которые 2 лимона были в начале 2011 а сейчас 4.2)- это территориально где? москва?

Формально область - Ленинский р-он, 3 км. от МКАД
А фактически - Москва, ближе чем Южное Бутово.

[Ана]

2.8-3.2 млн это студии либо однушки до 40 кв.м это МО, поскольку я там сейчас'варюсь'и читаю размышления,выводы, доводы инвесторов.

т.е. вкладываешь 3 лимона в котлован и получаешь средний навар 1.5 млн, правильно я поняла?
но это после получения собственности? или просто на момент когда достроили?
т.е. на сколько лет эти вложения в среднем - исходя из реальных сроков строительства\просрочки сдачи?

[Ана]

Формально область - Ленинский р-он, 3 км. от МКАД
А фактически - Москва, ближе чем Южное Бутово.

я там еще дописала вопрос про соотношение наваров

[Lovelka]

и следующий вопрос - почему у тебя на 5 млн только +700 тыщ (т.е. 14% за 10 мес ), а у них (там же?) на 2 млн + 2 млн (т.е. 100% за 2 года)? как-то не стыкуется... даже при условии что чем ближе к сдаче тем быстрее растут цены... не настолько же?

1. Стоимость кв. метра жилья в 1 и том же доме, но 1 комнатной квартире всегда гораздо выше, чем 2 или 3 комнатной.
Однушки - это самый ликвид для инвестиций в сегменте эконом-класса жилья.
Стоят относительно недорого, их всегда легче продать, проще содержать.
Поэтому темпы роста стоимости 1 комн. квартир и 2,3 комн. выше.

2. Люди, которые инвестирую средства в жилье, делают это либо на стадии котлована, либо на стадии проектной декларации, когда стоимость жилья максимально низкая.
Отсюда и такой рост по 1 шкам, когда покупают на начальном этапе, а после ГК скидывают с наваром +100.
Но тут важно правильно выбрать объект, застройщика (сроки сдачи нарушаются, но есть мин сроки, а есть неприлично макс)

3. Конктретно у меня не типичная ситуация. Я скидывала др 1 шку почти 11 месяцев, поэтому купить на стадии котлована уже не успела.
А если бы все решилось быстро, как рассчитывает автор темы, я была бы не только в шоколаде, нго и в мармеладе.
2 шки др планировки в др корпусе в 2011 г. были чуть меньше 4, а сейчас они существенно за 5 перевалили(((((

[Ана]

пардон что пристаю)) а почему у тебя была такая проблема скинуть однушку, если они самый ликвид? или она была где-то в другом городе? (не москва и подмосковье)

[Lovelka]

пардон что пристаю)) а почему у тебя была такая проблема скинуть однушку, если они самый ликвид? или она была где-то в другом городе? (не москва и подмосковье)

Неет, у меня была 1 шка унаследованная от бабушки в р-не Новогиреево...на 1 этаже....33 кв метра...холодная, темная и не в самом лучшем состоянии, но 2 минуты от метро.
В итоге купили под стоматологический центр.
У меня сплошные форс-мажоры были с продажей-покупкой.
С предыдущей такого не было, а тут сплошная засада...
Поэтому я автору темы и написала, что сначала выставите на продажу, а потом решайте что брать.

[Багира]

т.е. вкладываешь 3 лимона в котлован и получаешь средний навар 1.5 млн, правильно я поняла?
но это после получения собственности? или просто на момент когда достроили?
т.е. на сколько лет эти вложения в среднем - исходя из реальных сроков строительства\просрочки сдачи?

в среднем да. такой навар. это приблизительно за год, полтора строительстваи к моменту почти полного/совсем готового дома. .к тому моменту цены на жилье будут максимальные, даже после получения собственности уже много наварить не получиться.
самый смак для инвестора -это вложиться на стадии котлована, когда даже нет еще разрешения на строительство, но и риски тут большие. по мере строительства дома цены растут соответственно.

[Unochka]

Ян, мне почему-то кажется сейчас не так интересно все это уже, у нас напротив строится микрорайон - застройщик Мортон, однушка 40 метров по 88,7 тыс за метр - .т.е 3,5 млн за квартиру. Дом - обычная панель
При этом от другого застройщика за 4-4,2 млн можно купить в построенном доме (монолит) чуть большей площади. За 5 можно с нормальным ремонтом и кухней
Ну как-то так

[Ана]

вложили 2,7 лимона в почти построенный дом, собственность оформлена через год, ключи по-моему раньше. И через 3 года это 5,5 лимонов. Ожидали 4,5, но риэлтер говорит что 5,5. Ну может 5..
Справедливости ради кроме этих 2,7 лимона туда были вложены еще силы и деньги на ремонт, но ремонт все же бюджетный. (многое делалось своими силами). И денег у людей особо не было на шикарный ремонт, и квартира под сдачу предполагалась. И да, эта квартира еще 2 года из этих трех приносит доход в районе 25тыс в месяц=600тыс за 2 года. Сейчас эти деньги планируют вложить в покупку следующей недвижимости.

Территориально - Люберцы.

хорошо, ремонт переведем в деньги, потому что свои выходные тратить на езду и проведение ремонта своими силами мало кто готов (я помню, ты про этих людей уже раньше рассказывала). ремонт в новострое с нуля это минимум лимон. ну окей, пусть будет 800 тыщ) чтобы 2.7+800=3.5 лимона для ровного счета. но это самый-самый минимум с наемной раб силой.

таким образом вложения 3.5 лимона, доход 5 лимонов (реально если начать продавать, нужно понимать, что сейчас рынок покупателя, особенно если речь об МО идет, поэтому цену предложения всегда сбивают вниз).

т.е. навар 1.5 лимона на 3.5 лимона (чуть меньше чем в 1.5 раза) за 3 года. а, ну если еще аренду прибавить, выйдет как раз в 1.5 раза или чуть больше. но это за 3 года. и еще мы не учитываем всяких безумных коммунальных платежей, которые обычно случаются на начальных стадиях владения новостроем. и арендная плата 2 тыщ за однушку (это же однушка, да?) в люберцах как-то преувеличенно смотрится, наверняка туда входит коммуналка и занимает она там процентов 15.

подводя итог, хорошо если 50% за 3 года. это конечно больше чем вклад в банке. в банке бы процентов 30 наварили. но и гемора, и времени, и нервов в разы больше потрачено (даже при условии что ремонт делали бы наемные работники). но это не 50% за 1 год.