Договоры аренды между физ.лицами не подлежат регистрации. Только между юридическими, на срок год и более.
Налоги-это ваша обязанность. Обговаривать с жильцами нужно заранее. Но это по сути не их "головная боль", поэтому логичнее включать в стоимость сразу.
Реалии жизни таковы , что налоги не все и не всегда платят.