Продажа и покупка квартиры - посоветоваться.

[Ёлка]

Звонит мне сегодня владелица соседней с нами квартиры-однушки. Они покупали ее для внука на перспективу и пока внук мал - сдают.
"Мы планируем продавать квартиру. Помнится, вы озвучивали заинтересованность в ее приобретении. Не изменились ли ваши намерения?"

А мы, действительно, хотели бы ее купить.
Обрисую ситуацию - мы живем в Мытищах. В Мытищах у моей семьи на данный момент в наличии 3 квартиры.
1) - двушка, в которой мы живем с мужем. Наша с ним, куплена в браке. Рядом с ней-то и предлагают купить соседнюю однушку.

2) - однушка №1 моих родителей. Покупалась в годы моего студенчества, я в ней жила пока училась, потом жили с мужем и сыном. Предполагается, что когда сестра обретет независимость финансовую, переедет туда. Сейчас квартира стоит просто пустует, там надо делать ремонт (когда покупали, там был ремонт от застройщика, пока я жила, мы на квартиру свою копили и не до ремонта было, хотя косметически мы ее поддерживали в приличном состоянии, особенно после рождения ребенка. Но полы, электрика, сантехника, и глобально косметика уже требуют ремонта и вопиют). Квартира небольшая, 32 кажется метра.

3) - однушка №2 моих родителей. Приобреталась совместно с бабушкой, при ее переезде в Мытищи из родного городка. Бабушка, увы, уже не с нами. Квартира довольно просторная для однушки, 43 метра, с большой утепленной лоджией, на лоджии сделали как бы вторую комнатку-спальню. В ней сейчас живут мама и сестра. Папа пока работает в другом городе, приезжает на большие праздники и в отпуск.

Все три квартиры в хороших кирпичных/кирпично-монолитных домах, самая старая - однушка №1 - дом постройки 2000 года.

Расположены квартиры относительно друг друга так:
одна, которая однушка №2, находится в центре города, от жд станции пешком минут 10-15, в зависимости от бодрости шага.

две других (однушка №1 и наша двушка) на окраине города, на соседних улицах. Расстояние между ними - те же 10-15 минут пешком. От этих квартир до той, первой, только транспортом, время в пути на машине 20 минут, на общественном - минут 40. Можно и пешком дойти, я с коляской устраивала вояжи - полтора часа пешим размеренным шагом.

Это все присказка была.
Сказка вот в чем.
Мама лелеет мысль упростить логистику между квартирами.
Поменять однушку №1 на квартиру в нашем подьезде.

Она очень много помогает с сыном (забирает из садика, приезжает сидеть в дни когда у него"легкие сопли" и нет повода для больничного, все лето с ним сидела, приезжая каждое утро и уезжая каждый вечер).
При таком режиме помощи идеальным вариантом видится ее проживание где-нибудь в рамках нашего же подьезда.
Когда детьми обзаведется сестра, было бы прекрасно, чтобы мы с ней проживали рядом, чтобы маме не рваться между двумя дочерними домами.

Почему именно однушку №1, а не однушку №2?
Однушка №2 больше, она отремонтирована и обустроена под себя, там нормально можно жить небольшой семье (повторю, там на лоджии сделана спаленка, метраж больше). То есть когда папа переедет сюда на пенсии, им там не будет тесно. И там удобная транспортная компонента, близость станции.
Однушка №1 требует ремонта и все-таки она тесная. Одному - нормально. Молодой семье без особенного накопленного хлама - нормально. Семейной паре с "историческим и дорогим сердцу барахлом" - ну никак, некуда там.

И вот облизывается мама на квартиры в нашем доме, все мечтает - вот бы соседи продавали свою.
Вот соседи позвонили, продают.
И поползли сомнения.
во-первых, цену нам заломила соседка какую-то бешеную. Она, дескать, уточняла в офисе застройщика, почем в нашем районе нынче аналогичные квартиры продают на этапе строительства, и ей там якобы озвучили цифру в 6 миллионов (квартира 48 м). Но поскольку это цена на обьекты, которые еще строятся, и их ждать надо, то она хочет за свою 7,5 - 8 миллионов.
во-вторых, на 2 этажа выше сегодня выставили еще одну однушку, с ремонтом, техникой и мебелью-встройкой за 6,2 млн, правда, метраж там 43.
Что-то как-то крутовато стоят квартиры в нашем доме, думается мне.

в-третьих, и это уже вопрос к знатокам рынка и экономики в целом. Что сейчас на рынке недвижимости? Кто диктует условия - продавец или покупатель? и как скоро (разумеется, оценивая спрос на рынке) можно продать нашу однушку, чтобы влезть в покупку?

В-четвертых, даже если решим меняться - все равно разница в метрах есть и соответственно, разница в цене квартир будет. Надо будет искать резервы. Стоит ли лезть в ипотеки или большие кредиты учитывая текущую экономическую ситуацию в стране?

И напоследок - сколько будет стоить проведение такой вот сделки? продать нашу, купить соседскую с проверкой доков.

[Аня*]

Насколько мне известно, осенью не случился ожидаемый скачок спроса. Объекты долго продаются. Есть тенденция к снижению цен. Соответственно условия диктует покупатель. Мы продаем 1,5 месяца. Только 4 покупателя изъявили желание посмотреть. Мне кажется, что это мало.

Почему соседка заломила цену? Да потому, что вы проявили явную заинтересованность. Когда мы выкупали 2-ую комнату в 2-ке нам тоже пришлось платить выше рынка.

Уверена, что хочешь иметь маму так рядом? Моя мама высказывалась на сей счет, что предпочла бы жить минутах в 30 от нас, а не совсем близко. Причина - желание иметь личное пространство и время, а не ждать, что в любой момент внуки зайдут т с ними нужно будет сидеть.

Однушка #2 сколько лет в собственности?

1-ка в Мытищах за 7,5-8? Лично мне кажется дороговато. В нашем одном из самых дорогих районов Москвы (за исключением центра, конечно) 40-метровые однушки стоят 8-9. При этом под боком парк, пк, и 3 станции метро в ближайшие несколько лет.

Ты про 2-ую однушку в вашем подъезде откуда узнала? Циан смотришь? Сколько стоят обе ваши однушки? Отсюда и о кредите будешь думать.

Ну и собственно вы с мужем будете влезать в кредит на 3 млн. ради чего? Только ради мамы под боком? У мужа с ней, кстати, как отношения? Сестре то только выгода. Она, став финансово самостоятельной, переедет в более хорошую однушку. Разве только сейчас ей подрываться с насиженного места.

Кстати, а почему вы вообще не захотели маленькую однушку сдавать? Только из-за ненового ремонта?

Когда папа переедет, он будет отдельно от мамы что ли жить?

Сколько лет у соседки квартира в собственности? На налог не попадете?

Не поняла про будущих детей сестры. Вы же вроде хотите продать #1 (маленькую), которая как раз близко к вам. И тогда маме до сестры в однушке #2 (большой) тоже будет далеко. Если оставите все, как есть, будет одинаково далеко до обеих дочерей.

[Ёлка]

Про маму рядом. С точки зрения удобства мамы - лучше рядом. У нее не слишком бодрое здоровье, прыгать каждый день через пол-города. Особенно в холодное время года такие забеги даются с трудом (верхняя одежда, полная комплекция, климакс с его бросаниями в жар, скачки давления).
С точки зрения отношений и личного пространства - ну тут есть над чем подумать.

По ценам - полезла я в Циан сейчас. Аналогичные квартиры по метрам и кач-ву дома идут около 5,9-6,2. Причем уже с ремонтом. То есть примерно так, как продают однуху на 2 этажа выше нас (сеседкина на нашем этаже и с нами граничит). Про 2-ю однуху в нашем подьезде ссылку сестра с авито кинула, когда начали смотреть цены и предложения. В циане этой квартиры нет, есть соседнего дома, по ним и ориентируюсь в смысле цен теперь. Наши, которые наши - по разному, у них метраж сильно отличается, и районы в смысле транспорта. За ту, которую хотели пустить на обмен, судя по циану, реально выручить в районе 3,6-3,7.

Сдавать ее не хотели по ряду причин.

Почему папа после переезда отдельно будет? С мамой конечно. Просто в маленькой однушке им явно будет тесно, и если все останется как есть, они будут в той, номер 2.
Когда у сестры пойдут дети, можно будет махнуться маме с папой и сестре квартирами обратно. Мама с папой в дальнюю, мы с сестрой в одном подьезде. Тогда сможем с ней выручать друг друга, дети будут расти в тесном общении, ну и маме будет достаточно в один дом приехать и уже тут к одной или к другой зайти, чем прыгать по 2 разным адресам, разрываясь между двумя партиями внуков.

Наши однушки, которые наши, в собственности по-разному. Однушка №1 больше 10 лет, однушка №2 лет 8 или 9.
Наша двушка и весь наш дом, с теми, продаваемыми однухами, в собственности недавно, года 2 всего. Еще даже не 2, а год с хвостиком, в ноябре будет ровно.

[Аня*]

Я спросила про папу отдельно потому, что ты написала, что хотите оставить #2, т.к. там папе будет больше места. При этом вроде как мама в твоем подъезде будет жить. Ты же не написала, что хотите позже маму обратно отселить а #2, а сестру рядом с тобой.

Тут вот что непонятно, насколько реально нужно тебе (и, главное, мужу) брать кредит на 4-4,5 млн., чтобы твоя мама какое-то время пожила рядом, а дальше опять уехала далеко от тебя с сестрой жить (ведь ее вес, зимняя одежда никуда не денутся!). Не факт еще, что сестра не захочет продать эту однуху и купить себе 2-ку. Т.е. вы лет 10 повыплачиваете за однушку (которая, кстати, на кого будет оыормлена?), а потом сестра может и съехать в более дешевый дом, но в 2-ку.

Может вам на эти 4-4,5 млн. лучше сделать обмен на 3-4-ку?

Возможно, что соседка хочет вам в стоимость свой налог заложить, раз 3-ех лет еще нет. Кстати, вы за свою 2-ку уже расплатились?

[Аня*]

По ипотеке. Смотри, во что вам выльется ваша затея.

Стоимость 1-ки - 8 млн.
Первоначальный взнос - 3,6 млн.
Сумма кредита - 4,4 млн.

Кредит на 3 года. Ежемесячный платеж 143-154 тыс.
Кредит на 5 лет. Платежи по 94-102 тыс.
Кредит на 10 лет. Платежи по 60-69 тыс.
Кредит на 15 лет. Платежи по 48-61 тыс.
Кредит на 20 лет. Платежи по 42-59 тыс.
Кредит на 25 лет. Платежи по 39-60 тыс.

К этому прибавь расходы на выдачу ипотеки, страховку, нотариуса, 3 переезда и 2 ремонта, риэлтора (несколько сотен).

Что в итоге имеем. Если вся задумка ради того, чтобы мама была на подхвате ближайшие 5 лет (до детей сестры), то за это вам с мужем придется заплатить ежемесячно 5 лет по 100 тысяч. Согласись, что за эти деньги ты можешь нанять 3 супер-няни, а бабушку приглашать несколько раз в месяц для ее удовольствия.

Юридически квартира будет твоя и мужа, а фактически твоей сестры. Вам придется как-то передавать ей после выплаты ипотеки права собственности, т.к. изначально именно ей предназначалась однушка #1. Если же вы однушку оформите на 3-их (ты, муж, сестра), то сестра окажется на вас завязана на всю жизнь и не сможет сама как захочет продать однушку #1 и пустить ее на пероначальный взнос на 2-3-ку. Так и жить ей с вами в соседней однушке всю жизнь типа "благодарной".

Сестра какого возраста? Родители в вашу 2-ку вкладывались?

Разброс на окраине города в достаточно новых приличных домах на однушку от 3,6 до 8 мне кажется каким-то фантастическим.

Вон у нас в соседнем доме однушка на 2 этаже 38 метров стоит 7,95. Но, сорри, где в 10 минутах ходьбы я найду однуху за 3,6 млн.??? Где? Покажите мне это место?

А почему бы маме не ночевать в однушке #1 в тот период, когда она к вам ежедневно приходит?

Кстати, бабушке может быть лучше, если партии внуков в разных домах. Представь себе, что твой болеет, она с ним сидит. А дети сестры обижаются, почему бабушка, которая попалась им в лифте, к ним не идет. Или же бабушка с твоим пошла гулять, а ре сестры из окна это увидел. А бабушки, знаешь ли, не любят сразу с 2-мя сидеть и особенно гулять.

Или же муж сестры. Как у него сложатся отношения с тещей? Будет ли он рад, что она постоянно ходит в соседнюю квартиру? Оценит ли он, что за него решили, что жить ему вечно с семьей вот только в этой однушке?

Т.е. если на это пойдете, то тогда новая однушка должна только вам с мужем остаться. А сестре однушка #2, с которой пусть делает сама что хочет (живет в ней с детьми/расширяется). Иначе ТЫ виноватой во всем будешь. Сестра обвинит, что вы ее к однушке привязали. Муж, что отдал 4 млн.(+1,3-1,7 млн. процентов, если кредит на 5 лет) на жилье твоей сестре. Мама, что опять ей переезжать.

[Annnushka]

Иметь маму под боком - это еонечно супер. Естественно, если отношения хорошие.. Семья должно должна держаться вместе!!! Мы переехали в другой район, моя мама тоже переезжает. Пытались купить для нее соседнюю квартиру, но пока не получилось. В итоге купили в соседнем подъезде. ))

[Аня*]

Иметь маму под боком - это еонечно супер. Естественно, если отношения хорошие.. Семья должно должна держаться вместе!!! Мы переехали в другой район, моя мама тоже переезжает. Пытались купить для нее соседнюю квартиру, но пока не получилось. В итоге купили в соседнем подъезде. ))

И все же соседние дома лучше, чем на одной лестничной площадке.

[Nurka]

Вот если бы я покупала однушку для расширения квартиры(о чем я очень мечтаю=), то в такой кредит влезать имело бы смысл. Но просто для того, чтобы купить сестре квартиру поближе?Зачем?У вас же рядом постоянно строятся дома. Продайте однушку №1, возьмите кредит гораздо меньше. Пока сестра с мамой живет одну из квартир можно смело сдавать. Либо №2(тогда сестра с мамой могут жить в новой,она же с ремонтом будет,там же можно улучшенный ремонт взять,очень пригодный для жизни) или новую сдавать. Тоже легко найдете квартиросъемщиков. Тогда и аренда будет гасить ипотеку. И по мне: маму или сестру лучше селить в соседний дом,ну или в подъезд)

[Buna]

А сестре сейчас сколько лет?

[Ёлка]

Посидела я, поизучала Циан в ночи, подумала, покрутила.
Почитала Аню ))) и ее доводы )))
У меня теперь у самой сомнений больше стало.

Соседку с такими ценами решили слать в сад. Красная цена ее квартире 6 миллионов, учитывая, что все время со сдачи дома там жила семья из зарубежья с кучей взрослых и детей и состояние ремонта там соответственное.
Аналоги по метражу и с ремонтом (с иголочки) + встройка мебель + встройка техника идут по 5,9 - 6,2.

Да и то судя по тому же циану, у нас в районе завышено относительно цен по Мытищам в среднем.
Это тоже обьяснимо. Нам тут активно обещали метро пару лет назад, именно в нашем районе, громкие лозунги кричали, в планах города метро стояло на конец 2015 года, уже площадку под это дело отгородили, привезли оборудование для прокопки-прокладки туннелей. Но потом по соображениям властей проект отложили, потом еще отложили, оборудование увезли на другой обьект, а "дух метро" активно используют застройщики и продавцы для поднятия цен на свои обьекты.

Разница в цене между нашей однушкой №1 и этими квартирами тоже обьяснима - наша площадью 32-33 метра. Эти от 45 до 49 метров.

Ну пусть, допускаем цену за квартиру соседки адекватной в пределах 6 млн. Скажем, готовы ее рассмотреть за такие деньги.
У нас с мужем есть небольшие сбережения. На первый взнос маловато, чтоб самим влезть в покупку через ипотеку, но добавить для расширения можно. Все равно с влезанием в кредит, около 2 млн с текущей разницей цен на квартиры и учетом расходов на сделку.
Формально, по требованиям банка, нашей с мужем суммы на первый взнос могло бы хватить, но все равно кредит получился бы слишком большим. Мы думали попробовать влезть в ипотеку, поднакопив первый взнос еще годик-другой, и брать вторичку, чтобы туда запустить жильцов и с их помощью уменьшить нагрузку на свой карман в плане ипотечных выплат.
Предложение соседки прозвучало слишком рано и в плане нашей готовности и в плане экономической ситуации в целом. Сейчас слишком все шатко и зыбко, чтобы ввязываться в грандиозные по деньгам проекты.

И вот именно что стоит ли удобство мамы рядом вложений в кредиты.


Про маму и внуков.
Использовать в качестве перевалочного пункта квартиру №1 крайне неудобно маме. Она привыкла к определенному комфорту быта, который есть в ее квартире, и которого нет в той. И чтобы этот комфорт обеспечить, там нужно полностью делать ремонт, обставлять-обустраивать квартиру. В ее текущем варианте там можно жить, мы и жили с мужем, сыном маленьким, но мы не слишком чувствительны, у нас довольно спартанский взгляд на быт, а мама впадает там в уныние.


С внуками как быть, когда сестра обзаведется детьми, тоже вопрос хороший. И как (читай, где) лучше всем жить с точки зрения логистики отводов в сады-школы-кружки - хрен его знает. Не угадать.
Но, например, житье мамы рядом с нами обеспечит мне возможность не уходить на текущей работе на понижение в должности ради того, чтобы руководство дало очередное согласие на сокращенный график. Сейчас мне, чтобы быть на работе в установленное время (к 8.30), надо выходить из дома в 6,40. Муж выходит в 7. Куда девать ребенка (в перспективе, детей)? Мама не может ежедневно с утра прибегать к нам к 7 утра. Поэтому я выпросила себе на работе укороченный график, прихожу каждый день на работу на 2 часа позже, но зато веду сама сына в сад. Если он прибаливает, мама приезжает ко мне к 8,30 - в это время мне надо выходить, чтобы успеть к 10,30 на работу.
Но график выпрашиваю каждый раз со скрипом и в последний раз сказали, все, баста, карапузики. Или работай как все, или понижайся в должности.
Если мама будет рядом, я смогу ездить к общему времени, а ей надо будет проснуться как обычно она просыпается, в 7 утра, и просто, надев халат и тапочки, перейти из двери в дверь.

А дальше самый щекотливый и скользкий момент. Кому достанется покупаемая однушка.
Однозначно, что сестре собственность в правовом смысле никто не собирается оформлять. Фиг знает, кто там окажется мужем. Жить в квартире - велкам, хоть до пенсии и гробовой доски. Расширяться извольте только сами, в смысле, не используя как основу расширения имеющееся жилье. Потом запутаются чье где.
Основой пойдет однушка родителей - значит, 60% их доля. Остальное наверное наше с мужем. Логично.
Но тогда получается в ущемлении родители - так они полностью владеют квартирой, а так только долей. Не нравится мне этот момент.
Я не имею розовых очков в плане замужества. Я прагматик. Внутренне я готова к разному повороту событий, в том числе и к такому, что мужа может увлечь/увести другая, и захотеть оттяпать нажитое нами совместно имущество. Так что я бы предпочла вообще сделать только собственностью родителей.

Ну вот кто клюнул тетку? почему ей зачесалось продавать именно сейчас. Пару лет бы протянуть, нам покопить и купить эту квартиру самим в ипотеку.