А вы знали, что если квартиру сдавать, то налоговые вычеты при её продаже не положены

[Ана]

Вычет при продаже и при покупке - 2 разные вещи. С продажи вычет каждый раз предоставлялся. С покупки 1 раз (максимум с 2 млн. за всю жизнь).

А вообще, думается, законодательно вот что имели ввиду. При владении менее 3(5) лет было так. Купил за 3 млн., продал за 4. Все это время сдавал. Из налоговой базы можно было вычесть 3 млн. (если сохранились доки от покупки) и еще 1 млн. стандартного вычета при продаже. Итого ничего не платить. Вот они предлагают все же заплатить 13% с 1 млн. как с полученного дохода.

нет, можно ИЛИ с разницы между ценой покупки и продажи платить, ИЛИ использовать вычет 1 млн. с цены продажи. так всегда было.

в данном же письме речь идет не о вышеуказанном порядке определения налоговой базы, а о доходах, освобождаемых от налогообложения. то есть о владении более 5 лет. получается, если ты квартирой владел 10 лет и продаешь, и в течение этого срока сдавала в аренду, то освобождение тебе не положено. такой продавец приравнивается к категории владевших менее 5 лет и может выбирать, платить ему с разницы между стоимостью покупки и продажи, или со стоимости продажи минус 1 млн. последняя норма в москве мертвая, потому что цен таких давно нет, а размер льготы не индексировался с момента ее ввода. следовательно - кто официально сдавал квартиру, при ее продаже (независимо от срока владения) платит налог с разницы между стоимостью покупки и продажи.

и да, изменение вординга НК, заменяющее предпринимателя физ.лицом, применяется только к недвижимости, купленной после 01.01.16. Но налоговая может прикопаться. А какова будет судебная практика - покажет время. Сейчас конечно не самые благоприятные времена для выигрывания у бюджета, однако же оно все равно может иметь место.

кстати, про 5 лет. отложили что ли их? смотрю в гарант, там вроде текущая версия НК, там 3 года по-прежнему...

[Аня*]

нет, можно ИЛИ с разницы между ценой покупки и продажи платить, ИЛИ использовать вычет 1 млн. с цены продажи. так всегда было.

Спасибо. Не знала, что было "или-или".

[Аня*]

в данном же письме речь идет не о вышеуказанном порядке определения налоговой базы, а о доходах, освобождаемых от налогообложения. то есть о владении более 5 лет. получается, если ты квартирой владел 10 лет и продаешь, и в течение этого срока сдавала в аренду, то освобождение тебе не положено. такой продавец приравнивается к категории владевших менее 5 лет и может выбирать, платить ему с разницы между стоимостью покупки и продажи, или со стоимости продажи минус 1 млн. последняя норма в москве мертвая, потому что цен таких давно нет, а размер льготы не индексировался с момента ее ввода. следовательно - кто официально сдавал квартиру, при ее продаже (независимо от срока владения) платит налог с разницы между стоимостью покупки и продажи.

и да, изменение вординга НК, заменяющее предпринимателя физ.лицом, применяется только к недвижимости, купленной после 01.01.16. Но налоговая может прикопаться. А какова будет судебная практика - покажет время. Сейчас конечно не самые благоприятные времена для выигрывания у бюджета, однако же оно все равно может иметь место.

Ну это тогда финиш, конечно. У нас официально сдают единицы. Они хотят рынок вывести из тени или вогнать намертво обратно? Человек, может, ее 1 месяц и посдавал всего за эти 10 лет и, возможно, не от хорошей жизни. Вот бабушки некоторе на дачный сезон сдают. Или человек уехал в длительную командировку. Или же купил, но не потянул расплатиться. При этом данная квартира не перестает быть его единственным жильем. Хорошо если еще есть доки о покупке (можно эту сумму вычесть). А если это дарение, завещание, приватизация?

[Ана]

Ну это тогда финиш, конечно. У нас официально сдают единицы. Они хотят рынок вывести из тени или вогнать намертво обратно? Человек, может, ее 1 месяц и посдавал всего за эти 10 лет и, возможно, не от хорошей жизни. Вот бабушки некоторе на дачный сезон сдают. Или человек уехал в длительную командировку. Или же купил, но не потянул расплатиться. При этом данная квартира не перестает быть его единственным жильем. Хорошо если еще есть доки о покупке (можно эту сумму вычесть). А если это дарение, завещание, приватизация?

согласна с тобой, по новому закону "попадают" те арендодатели, кто ничего за недвижимость не заплатил - т.е. кому ее подарили или завещали. потому что человек, купивший по рыночной цене, все-таки как правило существенную часть может вычесть. хранение документов на покупку- это маст.

при таком раскладе вообще становится геморно получать наследство... потому что, чтобы не попасть на огромные налоги, эту недвижимость и сдавать нельзя (официально), и продавать 3 года нельзя... а содержать все это время надо.

[Аня*]

согласна с тобой, по новому закону "попадают" те арендодатели, кто ничего за недвижимость не заплатил - т.е. кому ее подарили или завещали

При этом "ничего не заплатил" - это зачастую большая условность. Внутри семьи часто использовали дарение как форму разойтись по квадратными метрам между своими. Но по факту взамен тоже что-то дарилось/отдавалось налом. Хотя по докам это именно дарение и никакого документального подтверждения расходов нет.

Нам именно родственное дарение присоветовал риелтор/юрист, зная, что потом мы будем сдавать и продавать через 3 года, чтобы не платить налог. Мы за это "дарение" заплатили 1/3 в 2-шке + неск. млн. А теперь выходит, что надо было оформлять куплей-продажей.

А они тут письма разъяснительные пишут даже до выхода закона с налогом для нас на 1,7 млн. Вот тебе и "заплати налоги - и спи спокойно".

[Ана]

При этом "ничего не заплатил" - это зачастую большая условность. Внутри семьи часто использовали дарение как форму разойтись по квадратными метрам между своими. Но по факту взамен тоже что-то дарилось/отдавалось налом. Хотя по докам это именно дарение и никакого документального подтверждения расходов нет. А теперь выходит, что надо было оформлять куплей-продажей.

да разумеется. но на то и закон обратной силы не имеет, чтобы с этого года люди уже планировали сделки с учетом нового законодательства. но если дарение еще можно заменить куплей-продажей, то в случае наследования это зачастую проблематично...

[Аня*]

хранение документов на покупку- это маст.

Это понятно, что "маст", но сколько людей даже здесь на форуме утверждали, что купить за 1 млн. - это прямо ничего такого плохого. Да и любая бумажка может быть подвержена мало ли чему (кража, потоп и т.д.)

Ну вот даже сейчас. Почему подобные разъяснительные письма неизвестны широкой общественности? Мы все слышим, что надо заключать договора, платить налоги. А ведь многие и от сдачи откажутся, если будут знать, что месяц официально сдал - заплати потом при продаже налог 2 млн. Ну бред, ей Богу. Должны быть какие-то доп. критерии предпринимательской деятельности. Скажем, сдавал такой-то процент времени от владения, сдавал менее такого-то срока до продажи. Хотя и тут, конечно, большинство попадут. Но всё же люди должны знать. А тут как минимум есть 3 разъяснительных письма (2014 и 2015 года) на эту тему, уже 3-ий месяц как введено в НК и тишина....

[Ана]

Это понятно, что "маст", но сколько людей даже здесь на форуме утверждали, что купить за 1 млн. - это прямо ничего такого плохого. Да и любая бумажка может быть подвержена мало ли чему (кража, потоп и т.д.)

Ну вот даже сейчас. Почему подобные разъяснительные письма неизвестны широкой общественности? Мы все слышим, что надо заключать договора, платить налоги. А ведь многие и от сдачи откажутся, если будут знать, что месяц официально сдал - заплати потом при продаже налог 2 млн. Ну бред, ей Богу. Должны быть какие-то доп. критерии предпринимательской деятельности. Скажем, сдавал такой-то процент времени от владения, сдавал менее такого-то срока до продажи. Хотя и тут, конечно, большинство попадут. Но всё же люди должны знать. А тут как минимум есть 3 разъяснительных письма на эту тему, уже 3-ий месяц как введено в НК и тишина....

до недавнего времени действительно купить за 1 млн. было "ничего такого плохого". более того, те кто до 2016 купили за 1 млн, действительно ничего плохого с этого не увидят. если конечно не в пределах 5 лет будут эту квартиру продавать. а с этого года за 1 млн уже покупать не надо. я думаю риэлторы в курсе изменений и своих клиентов, которые сами не читали об этом, будут своевременно просвещать. ну и опять же, многое зависит от того, для чего квартира покупается. если для себя на долгие годы, и вычет по покупке уже использован, то почему бы и не за 1 млн? хотя конечно и нельзя знать наперед, что там через 5-10 лет законодателям взбредет в голову. может вообще упразднят освобождение от налога. да и теперь за 1млн уже не продашь особо, потому что привязка к 0.7 кадастровой стоимости (это тоже относится к продаже объектов, приобретенных после 01.01.16).

[Аня*]

если для себя на долгие годы, и вычет по покупке уже использован, то почему бы и не за 1 млн?

Мы не можем знать, как жизнь повернётся. Ну вот тупо самый простой пример. Купили для себя на много лет 3-шку. А у ребёнка появилась аллергия на берёзовую рощу под окном. Или там на кошку, а соседка кошатница. Бывают ещё болезни посерьёзнее, когда нужны деньги. Бывают, в конце концов, разводы. А, бывает, купил 1-шку, думая, что это твой предел и 20 лет тебе жить в ипотеке, а через несколько лет понимаешь, что нужна бы 2-3-шка и всё по силам.

[Ана]

Мы не можем знать, как жизнь повернётся. Ну вот тупо самый простой пример. Купили для себя на много лет 3-шку. А у ребёнка появилась аллергия на берёзовую рощу под окном. Или там на кошку, а соседка кошатница. Бывают ещё болезни посерьёзнее, когда нужны деньги. Бывают, в конце концов, разводы. А, бывает, купил 1-шку, думая, что это твой предел и 20 лет тебе жить в ипотеке, а через несколько лет понимаешь, что нужна бы 2-3-шка и всё по силам.

да ясное дело, что всякое бывает. и ясное дело, что лучше указывать настоящую цену сделки. причем это всегда было лучше, не только сейчас. но всего учесть по определению невозможно, а люди при своих действиях руководствуются наиболее важными из известных им на момент принятия решения факторами.