А вы знали, что если квартиру сдавать, то налоговые вычеты при её продаже не положены

[Ана]

А может больше попадают именно те, кто заплатил?! Потому что документально подтвержденные расходы в смысле ст.220 НК РФ - это тот же налоговый вычет, а его сделать нельзя. И в 220 статью поправки введены и действуют с 2014 года. С халявы как раз налог не так обидно платить, если на то уж пошло.

подп.2 пункта 2 ст.220:

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом*1 настоящего пункта*налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества."

т.е. уменьшить на документально подтвержденные расходы можно ВМЕСТО налогового вычета, следовательно оно само налоговым вычетом не является. более того, подобное ограничение ставило бы физ.лица в менее выгодное положение по сравнению с юр.лицами, которые при продаже имущества, использованного в предпринимательской деятельности, вправе вычесть для целей налога на прибыль его недоамортизированную стоимость, и даже учесть убыток от реализации, если таковой случится.

а далее, в подп.4 п.2 ст.220 уже сказано, что имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

[Мальвина]

подп.2 пункта 2 ст.220:

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом*1 настоящего пункта*налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества."

т.е. уменьшить на документально подтвержденные расходы можно ВМЕСТО налогового вычета, следовательно оно само налоговым вычетом не является. более того, подобное ограничение ставило бы физ.лица в менее выгодное положение по сравнению с юр.лицами, которые при продаже имущества, использованного в предпринимательской деятельности, вправе вычесть для целей налога на прибыль его недоамортизированную стоимость, и даже учесть убыток от реализации, если таковой случится.

а далее, в подп.4 п.2 ст.220 уже сказано, что имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Вопрос: Об исчислении НДФЛ при продаже квартиры.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 14 октября 2015 г. N 03-04-05/58691

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 указанной статьи, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи квартиры, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, в случае, если данная квартира не использовалась им в предпринимательской деятельности.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

Ну и читаем структуру 220 статьи: в пп.1 п.1 поименован обсуждаемый вычет, который предоставляется с учетом особенностей. Особенности прописаны в п.2. Как раз в п.2 и стоит выбор либо миллион (пп.1), либо вместо миллиона документально подтвержденные расходы (пп.2). Есть ещё разъяснения налоговиков, что тогда ребят регистрируйте ип, ооо и т.д. и учитывайте расходы как нормальные предприниматели, а статья 220 к таким объектам не подходит. Можно, конечно, оспаривать и доказывать, что читаешь и понимаешь эту статью по-другому, но только делать это придётся в суде.

[Ана]

да, в 220й есть эта структурная проблема, и мне кажется она будет урегулирована с тем, чтобы сравнять права ип и физиков, платящих налоги со сдачи в аренду. но судов именно по физикам (не по ИП) я навскидку не вижу. ты находила?

[Мальвина]

да, в 220й есть эта структурная проблема, и мне кажется она будет урегулирована с тем, чтобы сравнять права ип и физиков, платящих налоги со сдачи в аренду. но судов именно по физикам (не по ИП) я навскидку не вижу. ты находила?

я думаю, что они оставят всё как есть, потому что обычным физикам предложено региться официально и выбирать себе налоговый режим (усно 6%, 15%, патенты, либо общая система с профессиональными вычетами). Судов нет пока, видать эта проблема не очень давно стала актуальна, до этого как-то физики спокойно продавали свои недвиги более 3-х лет в собственности, сдающиеся в аренду, и не платили ничего. Вот недавно прочитала, мужик хвастался, как он покупал жилые помещения, переводил в нежилые, сдавал, а через 3 года продавал. И никаких тебе налогов (ну только с аренды 13 % платил), мол я простой физик, право имею. Вот для таких и введены данные ограничения. Предприятия платят и ндс, и налог на прибыль, ипешник тоже платит налог с продажи недвиги, а тут звезда ничего не платит, потому что более 3-х лет в собственности. Тоже несправедливо. Но с другой стороны, и все остальные попали. Как тот ипотечник, сдающий свою ипотечную однушку, чтобы хоть как-то расходы отбить.

[Ана]

я думаю, что они оставят всё как есть, потому что обычным физикам предложено региться официально и выбирать себе налоговый режим (усно 6%, 15%, патенты, либо общая система с профессиональными вычетами). Судов нет пока, видать эта проблема не очень давно стала актуальна, до этого как-то физики спокойно продавали свои недвиги более 3-х лет в собственности, сдающиеся в аренду, и не платили ничего. Вот недавно прочитала, мужик хвастался, как он покупал жилые помещения, переводил в нежилые, сдавал, а через 3 года продавал. И никаких тебе налогов (ну только с аренды 13 % платил), мол я простой физик, право имею. Вот для таких и введены данные ограничения. Предприятия платят и ндс, и налог на прибыль, ипешник тоже платит налог с продажи недвиги, а тут звезда ничего не платит, потому что более 3-х лет в собственности. Тоже несправедливо. Но с другой стороны, и все остальные попали. Как тот ипотечник, сдающий свою ипотечную однушку, чтобы хоть как-то расходы отбить.

про полное освобождение доходов я согласна, что это несправедливо. но мы-то уже говорили не о полном освобождении доходов от продажи, а о возможности вычесть стоимость приобретения актива при его продаже (или в период его коммерческого использования). юридические лица такую возможность имеют. насчет ип я не очень в курсе, я ими не занимаюсь, но мне кажется они тоже должны ее иметь. а физик получается не имеет. при этом у него нет по закону обязанности регистрироваться как ип. или есть? если есть обязанность, должны быть санкции за нарушение. я эту тему тоже не изучала. в общем надо всё это как-то гармонизировать, чтобы была однозначность, и человек, покупая недвижимость, понимал, во что ввязывается. я кстати уже давно очень осторожно отношусь к идеям инвестиций в недвижимость как способу сохранения денег, потому что все тенденции идут к жесткому урегулированию этой области, плюс коммуналка растет, и по итогу будешь 100 раз думать, прежде чем прикупить "лишнюю" квартирку...

[Мальвина]

про полное освобождение доходов я согласна, что это несправедливо. но мы-то уже говорили не о полном освобождении доходов от продажи, а о возможности вычесть стоимость приобретения актива при его продаже (или в период его коммерческого использования). юридические лица такую возможность имеют. насчет ип я не очень в курсе, я ими не занимаюсь, но мне кажется они тоже должны ее иметь. а физик получается не имеет. при этом у него нет по закону обязанности регистрироваться как ип. или есть? если есть обязанность, должны быть санкции за нарушение. я эту тему тоже не изучала. в общем надо всё это как-то гармонизировать, чтобы была однозначность, и человек, покупая недвижимость, понимал, во что ввязывается. я кстати уже давно очень осторожно отношусь к идеям инвестиций в недвижимость как способу сохранения денег, потому что все тенденции идут к жесткому урегулированию этой области, плюс коммуналка растет, и по итогу будешь 100 раз думать, прежде чем прикупить "лишнюю" квартирку...

нет, обязанности регистрироваться у физиков нет. Просто надо учитывать состояние налогового законодательства, ну вот так написана 23-ая глава кодекса. При том, что сдавая в аренду квартиру, надо полностью платить налог с дохода и даже нельзя вычесть расходы в виде коммуналки. А нерезидентам и того хуже. Моя близкая подруга уехала попробовать жить за границу, квартиру естественно продавать не стала, а вдруг там не получится и придется вернуться. За границей осталась, вышла замуж, возвращаться не планирует. Всё, она для налогов нерез. Теперь продавай свою квартиру и отдавай 30 % с дохода, и никаких вычетов, в том числе в виде документально подтвержденных расходов, об этом прямо сказано в кодексе.

[Moyadorogusha]

в продолжение темы...
за 2014 год была подана Декларация и получен имущественный вычет при покупке квартиры в размере 270 000,00 рублей.
В 2016 году пришло письмо о необходимости оплатить налог с доходов, полученных при сдачи в аренду этого жилья. Собственник платит добровольно налог за 2014 и 2015г. и идет в ФНС подавать декларацию за 2014 о доходах, что эту квартиру сдавали. Инспектор просит подать уточненную декларацию за 2014, где отразить требования имущественного вычета с покупки (по первоначальной декларации) и полученные доходы от съема за 2014г.
ВОПРОС: не откатят ли назад при такой песне имущественный вычет при покупке в размере 270 000,00 рублей, что его придется вернуть?

[Moyadorogusha]

Эксперты! Придется вернуть подоходный государству или нет?

[Мальвина]

нет, не надо возвращать, это другой налоговый вычет, который налогоплательщик может получить при приобретении квартиры. А декларацию попросили уточнить, потому что подаётся одна декларация по НДФЛ за налоговый период.

[Moyadorogusha]

нет, не надо возвращать, это другой налоговый вычет, который налогоплательщик может получить при приобретении квартиры. А декларацию попросили уточнить, потому что подаётся одна декларация по НДФЛ за налоговый период.

Спасибо!