А вы знали, что если квартиру сдавать, то налоговые вычеты при её продаже не положены

[Аня*]

хранение документов на покупку- это маст.

Это понятно, что "маст", но сколько людей даже здесь на форуме утверждали, что купить за 1 млн. - это прямо ничего такого плохого. Да и любая бумажка может быть подвержена мало ли чему (кража, потоп и т.д.)

Ну вот даже сейчас. Почему подобные разъяснительные письма неизвестны широкой общественности? Мы все слышим, что надо заключать договора, платить налоги. А ведь многие и от сдачи откажутся, если будут знать, что месяц официально сдал - заплати потом при продаже налог 2 млн. Ну бред, ей Богу. Должны быть какие-то доп. критерии предпринимательской деятельности. Скажем, сдавал такой-то процент времени от владения, сдавал менее такого-то срока до продажи. Хотя и тут, конечно, большинство попадут. Но всё же люди должны знать. А тут как минимум есть 3 разъяснительных письма (2014 и 2015 года) на эту тему, уже 3-ий месяц как введено в НК и тишина....

[Ана]

Это понятно, что "маст", но сколько людей даже здесь на форуме утверждали, что купить за 1 млн. - это прямо ничего такого плохого. Да и любая бумажка может быть подвержена мало ли чему (кража, потоп и т.д.)

Ну вот даже сейчас. Почему подобные разъяснительные письма неизвестны широкой общественности? Мы все слышим, что надо заключать договора, платить налоги. А ведь многие и от сдачи откажутся, если будут знать, что месяц официально сдал - заплати потом при продаже налог 2 млн. Ну бред, ей Богу. Должны быть какие-то доп. критерии предпринимательской деятельности. Скажем, сдавал такой-то процент времени от владения, сдавал менее такого-то срока до продажи. Хотя и тут, конечно, большинство попадут. Но всё же люди должны знать. А тут как минимум есть 3 разъяснительных письма на эту тему, уже 3-ий месяц как введено в НК и тишина....

до недавнего времени действительно купить за 1 млн. было "ничего такого плохого". более того, те кто до 2016 купили за 1 млн, действительно ничего плохого с этого не увидят. если конечно не в пределах 5 лет будут эту квартиру продавать. а с этого года за 1 млн уже покупать не надо. я думаю риэлторы в курсе изменений и своих клиентов, которые сами не читали об этом, будут своевременно просвещать. ну и опять же, многое зависит от того, для чего квартира покупается. если для себя на долгие годы, и вычет по покупке уже использован, то почему бы и не за 1 млн? хотя конечно и нельзя знать наперед, что там через 5-10 лет законодателям взбредет в голову. может вообще упразднят освобождение от налога. да и теперь за 1млн уже не продашь особо, потому что привязка к 0.7 кадастровой стоимости (это тоже относится к продаже объектов, приобретенных после 01.01.16).

[Аня*]

если для себя на долгие годы, и вычет по покупке уже использован, то почему бы и не за 1 млн?

Мы не можем знать, как жизнь повернётся. Ну вот тупо самый простой пример. Купили для себя на много лет 3-шку. А у ребёнка появилась аллергия на берёзовую рощу под окном. Или там на кошку, а соседка кошатница. Бывают ещё болезни посерьёзнее, когда нужны деньги. Бывают, в конце концов, разводы. А, бывает, купил 1-шку, думая, что это твой предел и 20 лет тебе жить в ипотеке, а через несколько лет понимаешь, что нужна бы 2-3-шка и всё по силам.

[Ана]

Мы не можем знать, как жизнь повернётся. Ну вот тупо самый простой пример. Купили для себя на много лет 3-шку. А у ребёнка появилась аллергия на берёзовую рощу под окном. Или там на кошку, а соседка кошатница. Бывают ещё болезни посерьёзнее, когда нужны деньги. Бывают, в конце концов, разводы. А, бывает, купил 1-шку, думая, что это твой предел и 20 лет тебе жить в ипотеке, а через несколько лет понимаешь, что нужна бы 2-3-шка и всё по силам.

да ясное дело, что всякое бывает. и ясное дело, что лучше указывать настоящую цену сделки. причем это всегда было лучше, не только сейчас. но всего учесть по определению невозможно, а люди при своих действиях руководствуются наиболее важными из известных им на момент принятия решения факторами.

[Мальвина]

согласна с тобой, по новому закону "попадают" те арендодатели, кто ничего за недвижимость не заплатил - т.е. кому ее подарили или завещали. потому что человек, купивший по рыночной цене, все-таки как правило существенную часть может вычесть. хранение документов на покупку- это маст.

при таком раскладе вообще становится геморно получать наследство... потому что, чтобы не попасть на огромные налоги, эту недвижимость и сдавать нельзя (официально), и продавать 3 года нельзя... а содержать все это время надо.

если бы только халявщики, ага
я вообще эту всё тему для себя смотрела, а в моей жизни нет никакой халявы. Нельзя вычесть расходы в этой теме. Понимаешь, что нельзя! Налог с полной суммы продажи (13%), либо варианты налогообложения с ИП.

[Ана]

если бы только халявщики, ага
я вообще эту всё тему для себя смотрела, а в моей жизни нет никакой халявы. Нельзя вычесть расходы в этой теме. Понимаешь, что нельзя! Налог с полной суммы продажи (13%), либо варианты налогообложения с ИП.

причем здесь халявщики? я написала, что попадают те, кто за недвижимость не заплатил, имея ввиду буквально, что они не платили деньги при ее приобретении, и никаких дополнительных смыслов (типа халявы) сюда не вкладывая. а причин в жизни для подобной сделки может быть куча, это кажется всем понятно.

[Мальвина]

причем здесь халявщики? я написала, что попадают те, кто за недвижимость не заплатил, имея ввиду буквально, что они не платили деньги при ее приобретении, и никаких дополнительных смыслов (типа халявы) сюда не вкладывая. а причин в жизни для подобной сделки может быть куча, это кажется всем понятно.

А может больше попадают именно те, кто заплатил?! Потому что документально подтвержденные расходы в смысле ст.220 НК РФ - это тот же налоговый вычет, а его сделать нельзя. И в 220 статью поправки введены и действуют с 2014 года. С халявы как раз налог не так обидно платить, если на то уж пошло.

[Ана]

А может больше попадают именно те, кто заплатил?! Потому что документально подтвержденные расходы в смысле ст.220 НК РФ - это тот же налоговый вычет, а его сделать нельзя. И в 220 статью поправки введены и действуют с 2014 года. С халявы как раз налог не так обидно платить, если на то уж пошло.

подп.2 пункта 2 ст.220:

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом*1 настоящего пункта*налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества."

т.е. уменьшить на документально подтвержденные расходы можно ВМЕСТО налогового вычета, следовательно оно само налоговым вычетом не является. более того, подобное ограничение ставило бы физ.лица в менее выгодное положение по сравнению с юр.лицами, которые при продаже имущества, использованного в предпринимательской деятельности, вправе вычесть для целей налога на прибыль его недоамортизированную стоимость, и даже учесть убыток от реализации, если таковой случится.

а далее, в подп.4 п.2 ст.220 уже сказано, что имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

[Мальвина]

подп.2 пункта 2 ст.220:

"вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом*1 настоящего пункта*налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества."

т.е. уменьшить на документально подтвержденные расходы можно ВМЕСТО налогового вычета, следовательно оно само налоговым вычетом не является. более того, подобное ограничение ставило бы физ.лица в менее выгодное положение по сравнению с юр.лицами, которые при продаже имущества, использованного в предпринимательской деятельности, вправе вычесть для целей налога на прибыль его недоамортизированную стоимость, и даже учесть убыток от реализации, если таковой случится.

а далее, в подп.4 п.2 ст.220 уже сказано, что имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Вопрос: Об исчислении НДФЛ при продаже квартиры.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 14 октября 2015 г. N 03-04-05/58691

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 указанной статьи, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный имущественный налоговый вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Таким образом, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи квартиры, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, в случае, если данная квартира не использовалась им в предпринимательской деятельности.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

Ну и читаем структуру 220 статьи: в пп.1 п.1 поименован обсуждаемый вычет, который предоставляется с учетом особенностей. Особенности прописаны в п.2. Как раз в п.2 и стоит выбор либо миллион (пп.1), либо вместо миллиона документально подтвержденные расходы (пп.2). Есть ещё разъяснения налоговиков, что тогда ребят регистрируйте ип, ооо и т.д. и учитывайте расходы как нормальные предприниматели, а статья 220 к таким объектам не подходит. Можно, конечно, оспаривать и доказывать, что читаешь и понимаешь эту статью по-другому, но только делать это придётся в суде.

[Ана]

да, в 220й есть эта структурная проблема, и мне кажется она будет урегулирована с тем, чтобы сравнять права ип и физиков, платящих налоги со сдачи в аренду. но судов именно по физикам (не по ИП) я навскидку не вижу. ты находила?