А вы знали, что если квартиру сдавать, то налоговые вычеты при её продаже не положены

[Мальвина]

У меня в связи с этим вопрос. Если чел официально сдавал квартиру, платил этот арендный налог. А потом подарил ее маме (или другому близкому родственнику), будет ли в этом случае налог с продажи? Насколько я понимаю, нет..... А мама уже спокойненько может ее продать... нет?

да, может спокойно продать после 3-х лет владения, если мама налоговый резидент

3 года оставили для приватизации, дарения и наследования близкими родственниками, для остальных случаев, в т.ч. покупка - 5 лет владения

[Moyadorogusha]

И всё-таки тема актуальная, потому что суды принимают сторону налоговой.
например
Суды трех инстанций (дело № А55-12019/2015) признали законным решение инспекции, указав, что физические лица, ведущие деятельность без госрегистрации в качестве ИП, признаются налогоплательщиками в соответствии с нормами НК.
именно в данном суде речь идет об НДС, обычному физику (не ИП) налоговая доначислила НДС, на операцию по сдачи нежилого имущества в аренду. НДС физику! Суд налоговую поддержал. Платить теперь несчастному физику помимо НДФЛ и НДС и штрафы.
Короче, если сдаешь квартиру официально как обычный физик, все равно это приравнивается к предпринимательской деятельности, и налог с продажи такой квартиры будет 13 % с дохода, а вычеты применять нельзя. Я бы учитывала этот риск.

да уж...
- всем выйти из сумрака...
- ага, щазззз!

[nata314]

нет, можно ИЛИ с разницы между ценой покупки и продажи платить, ИЛИ использовать вычет 1 млн. с цены продажи. так всегда было.

в данном же письме речь идет не о вышеуказанном порядке определения налоговой базы, а о доходах, освобождаемых от налогообложения. то есть о владении более 5 лет. получается, если ты квартирой владел 10 лет и продаешь, и в течение этого срока сдавала в аренду, то освобождение тебе не положено. такой продавец приравнивается к категории владевших менее 5 лет и может выбирать, платить ему с разницы между стоимостью покупки и продажи, или со стоимости продажи минус 1 млн. последняя норма в москве мертвая, потому что цен таких давно нет, а размер льготы не индексировался с момента ее ввода. следовательно - кто официально сдавал квартиру, при ее продаже (независимо от срока владения) платит налог с разницы между стоимостью покупки и продажи.

и да, изменение вординга НК, заменяющее предпринимателя физ.лицом, применяется только к недвижимости, купленной после 01.01.16. Но налоговая может прикопаться. А какова будет судебная практика - покажет время. Сейчас конечно не самые благоприятные времена для выигрывания у бюджета, однако же оно все равно может иметь место.

кстати, про 5 лет. отложили что ли их? смотрю в гарант, там вроде текущая версия НК, там 3 года по-прежнему...

А если стоимость покупки больше, чем стоимость продажи?
я чет думала. платишь 13% по-любому если меньше трех лет в собственности - все равно купил ты потом что-то или нет.

[Мальвина]

Ну это если продать ту, которая меньше 5 лет в собственности была. А если больше, то вряд ли кто-то будет смотреть. Ну и получайте налоговый вычет с покупки следующей, а не с продажи.

ну как бы посмотрят, там налог-то нехилый получается. Срок владения не имеет значения. Для недвиги, купленной до 01.01.2016 можно и в суд, конечно, обратиться и доказывать, что предпринимательской деятельности не было. Но вот в моем окружении уже нашёлся зайчик, который попался.

[Аня*]

ну как бы посмотрят, там налог-то нехилый получается. Срок владения не имеет значения. Для недвиги, купленной до 01.01.2016 можно и в суд, конечно, обратиться и доказывать, что предпринимательской деятельности не было. Но вот в моем окружении уже нашёлся зайчик, который попался.

Можно поподробнее про зайчика? И важно ли, откуда квартира? (покупка/дарение/приватизация/наследство)

[Мальвина]

Можно поподробнее про зайчика?

человек сдавал квартиру официально, уплачивал налог. Потом решил продать, налоговая сказала, платить налог с полной суммы продажи.

ссылки
ст.217 НК РФ
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
.....
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

ст.220 НК РФ в п.1 и п.2 как раз описываются варианты вычетов миллион или вычет в виде документально подтвержденных расходах
Но есть пп. 4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Т.е. идет отсыл на пп.1 п.1, из которого также отсылают в п.2. Таким образом, никаких вычетов нет, налоговая база полная сумма продажи.

не имеет никакого значения, откуда квартира (дарение, покупка, наследство, приватизация)

[Аня*]

человек сдавал квартиру официально, уплачивал налог. Потом решил продать, налоговая сказала, платить налог с полной суммы продажи.

ссылки
ст.217 НК РФ
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
.....
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

ст.220 НК РФ в п.1 и п.2 как раз описываются варианты вычетов миллион или вычет в виде документально подтвержденных расходах
Но есть пп. 4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Т.е. идет отсыл на пп.1 п.1, из которого также отсылают в п.2. Таким образом, никаких вычетов нет, налоговая база полная сумма продажи.

не имеет никакого значения, откуда квартира (дарение, покупка, наследство, приватизация)

Ну подожди. Может какое-то недопонимание с налоговой? Когда сдавал? Сколько лет сдавал? Почему он вообще при продаже пошёл советоваться с налоговой? (Ты пишешь Потом решил продать, налоговая сказала, платить налог с полной суммы продажи.) Когда именно ему сказала? До продажи? После продажи? Письменное требование прислало?

[Мальвина]

Ну подожди. Может какое-то недопонимание с налоговой? Когда сдавал? Сколько лет сдавал? Почему он вообще при продаже пошёл советоваться с налоговой? (Ты пишешь Потом решил продать, налоговая сказала, платить налог с полной суммы продажи.) Когда именно ему сказала? До продажи? После продажи? Письменное требование прислало?

ух ничего себе сколько вопросов))) Я, если что, комментирую законодательство, а не действия моего знакомого. Я не знаю подробности и они мне не нужны. Узнал он это конечно же после продажи, потому что иначе ушёл бы на ИП, т.к. там есть варианты с налогообложением (например, 6 % от суммы продажи вместо 13 % как обычное физлицо).

Судебную практику я тоже посмотрела, она идёт как 50/50 в пользу и тех, и тех, но это по старому тексту 23-ой главы. А вот что будет с новыми поправками, увидим.

Но если собираетесь сдавать квартиру, потом продавать, то советую принять во внимания данные изменения.

[Аня*]

Какой налоговый вычет имеется ввиду? Тот, который 1 млн. при продаже после владения менее 3(5) лет или же о вычете в размере полной стоимости квартиры при владении более 3(5) лет?

[Аня*]

С 1.01.2016 г. внесли изменения в НК. Раньше там были упомянуты индивидуальные предприниматели, теперь простые физики тоже. Т.е. при продаже квартиры, которую сдавали в аренду, придётся полностью платить налог независимо от времени владения.

Да и применительно к 2015 году налоговики уже высказывали свое мнение
Таким образом, если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью.
В таком случае оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, иметься не будет.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 мая 2015 г. N 03-04-05/30271

Автор, а можно прямую ссылку?