Кто в теме про налог на продажу недвижимости, подскажите плз

[Lulyaka]

Это правда, что если продаешь объект недвижимости, который был у тебя в собственности менее 5 лет, и следом покупаешь более дорогой объект недвижимости, то налог на продажу недвижимости платить не надо?
Муж ездил в налоговую, ему нарассказывали, что высчитывается какая-то разница, между чем и чем, он так и не понял ) Но налог типа все равно платится, просто меньше. Риэлтор убеждает, что если покупаемое хотя бы на 100 т.р. дороже, то платить не надо вообще ничего.
Перерыла инет, ничего толкового не нашла, везде по-разному пишут. Вроде бы есть что-то такое, но толком неясно. Если это действительно так, то покупка должна быть в том же отчетном периоде, т.е. в том же календарном году? Или в течение года с момента продажи своей недвижимости?

[Мальвина]

Нет, не правда.
Но...
При продаже недвижимости, владение которой меньше 5 лет (смотрите год приобретения, возможно 3 года, а также при условии дарения, наследования приватизации), формируется налоговая база. Если у вас нет подтвержденных расходов или вы не хотите их использовать, то можно применить вычет в размере 1 млн. Т.е. база определяется в любом случае, либо доходы минус расходы, либо доходы минус 1 млн.

Дальше. При приобретении недвижимости есть право имущественного налогового вычета 2 млн (т.е. деньгами 260 тыс. руб.) у каждого супруга, если это общая собственность. Данный вычет даётся человеку один раз, предоставляется, начиная с года приобретения недвижимости. Поэтому риэлторы и придумали такую математику: формируем налог с продажи и делаем зачет на сумму возвратного вычета при приобретении недвижимости.

[Сануля]

Если Вы владели квартирой менее 3 лет, то Вам надо подать декларацию. Возможно, по итогам этой декларации у Вас не будет налога к уплате, но декларацию подать нужно. Определить, будет ли по итогам декларации у Вас налог к уплате и в каком размере, Вы сможете при помощи вопросов ниже.

https://www.nalogia.ru/taxes/selling_real_estate.php

Сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет (а не 3 лет), кроме некоторых случаев. Срок по-прежнему составляет 3 года при продаже квартиры, которая получена (1) в дар от члена семьи, (2) по наследству, (3) в порядке приватизации или (4) в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Также, если доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором продается недвижимость, то доходом, облагаемым налогом, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

[Мальвина]

Сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет (а не 3 лет), кроме некоторых случаев.

3 года, если квартира была приобретена до 1 января 2016 г.

5 лет, если после 1 января 2016 г.

[Сануля]

3 года, если квартира была приобретена до 1 января 2016 г.

5 лет, если после 1 января 2016 г.

ну правильно, это изменения.

[Мальвина]

ну правильно, это изменения.

ну, может, автору 5 лет и не критично, а достаточно 3-х лет владения?

[Lulyaka]

Автору критично) Недвижимость во владении полгода, получена по наследству. Т.е. налог в любом случае.
Просто риэлтор рассказывает, что она сама периодически вкладывает деньги в недвижимость: продает квартиру за 3 млн (условно), покупает за 3,5 млн (условно) и не платит ничего. Т.е. как бы в таком случае правило про "один раз в жизни" не действует. Поэтому она нам доказывает, что нечего париться на этот счет. Покупатель отказывается занизить сумму в договоре и оформить 2-мя расписками, поэтому с суммой ниже 70% от кадастровой ст-ти тоже не прокатывает.

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

[Сануля]

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

да, на несколько лет растягивается.

[Мальвина]

Автору критично) Недвижимость во владении полгода, получена по наследству. Т.е. налог в любом случае.
Просто риэлтор рассказывает, что она сама периодически вкладывает деньги в недвижимость: продает квартиру за 3 млн (условно), покупает за 3,5 млн (условно) и не платит ничего. Т.е. как бы в таком случае правило про "один раз в жизни" не действует. Поэтому она нам доказывает, что нечего париться на этот счет. Покупатель отказывается занизить сумму в договоре и оформить 2-мя расписками, поэтому с суммой ниже 70% от кадастровой ст-ти тоже не прокатывает.

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

Пусть ваш риэлтор нормы приведет, на основании чего она так делает.
Я знаю, что один раз в жизни так можно сделать, но не более.
Приведу пример. Вы продаете унаследованную квартиру за 5 млн, налоговая база будет 4 млн (5-1), налог 520 тыс., в этом же налоговом периоде вы с супругом покупаете квартиру за 5 млн (можно и за 4, и за 6 , за какую угодно цену не меньше 4). Вы никогда не использовали имущественный налоговый вычет, поэтому он вам полагается в размере 2 млн на каждого, т.е. в целом как раз 520 тыс. Итого ваша база за налоговый период считается 520 тыс. - 520 тыс. = 0, т.е. не платите ничего.

Возможно ваш риэлтор как-то жульничает, я просто не очень в теме жульничества, т.к. разъясняю только в рамках правового поля.

А покупатель ваш на 1000 % прав, потому что во-первых, свежее наследство, во-вторых, занижена цена и оформлена филькиными грамотами, офигенные риски. Мне кажется, уже прошли те времена, когда можно было покупателю диктовать свои условия, я тоже только за белые конечные суммы в официальном договоре, и если не хочет продавец так продавать, ну так значит нет, не надо.

[Lulyaka]

Пусть ваш риэлтор нормы приведет, на основании чего она так делает.
Я знаю, что один раз в жизни так можно сделать, но не более.
Приведу пример. Вы продаете унаследованную квартиру за 5 млн, налоговая база будет 4 млн (5-1), налог 520 тыс., в этом же налоговом периоде вы с супругом покупаете квартиру за 5 млн (можно и за 4, и за 6 , за какую угодно цену не меньше 4). Вы никогда не использовали имущественный налоговый вычет, поэтому он вам полагается в размере 2 млн на каждого, т.е. в целом как раз 520 тыс. Итого ваша база за налоговый период считается 520 тыс. - 520 тыс. = 0, т.е. не платите ничего.

Возможно ваш риэлтор как-то жульничает, я просто не очень в теме жульничества, т.к. разъясняю только в рамках правового поля.

А покупатель ваш на 1000 % прав, потому что во-первых, свежее наследство, во-вторых, занижена цена и оформлена филькиными грамотами, офигенные риски. Мне кажется, уже прошли те времена, когда можно было покупателю диктовать свои условия, я тоже только за белые конечные суммы в официальном договоре, и если не хочет продавец так продавать, ну так значит нет, не надо.

Ну мы уже смирились, в принципе, с покупателем, не хочет - его дело. А какие риски? Свежее наследство - наоборот хорошо, все доки свежие, единственный наследник, все прозрачно.
Купить до конца года что-то довольно проблематично. А если покупка будет в следующем году, что все равно сначала заплатить налог на проданную недвижимость, а только потом нам будут выплачивать наш вычет, так ведь? Итого, копейки. Т.к. я последние 6 лет с перерывом в 4 мес. была в декретах, соответственно, отчислений не было. А на будущие отчисления я могу подать?