Кто в теме про налог на продажу недвижимости, подскажите плз

[Ана]

Автору критично) Недвижимость во владении полгода, получена по наследству. Т.е. налог в любом случае.
Просто риэлтор рассказывает, что она сама периодически вкладывает деньги в недвижимость: продает квартиру за 3 млн (условно), покупает за 3,5 млн (условно) и не платит ничего. Т.е. как бы в таком случае правило про "один раз в жизни" не действует. Поэтому она нам доказывает, что нечего париться на этот счет. Покупатель отказывается занизить сумму в договоре и оформить 2-мя расписками, поэтому с суммой ниже 70% от кадастровой ст-ти тоже не прокатывает.

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

Если риэлтор периодически покупает и продает, она может платить налог с разницы между расходами на покупку и доходами от продажи, но тут берутся расходы и доходы по одному и тому же объекту. А у вас расходов на приобретение нет, т.к.наследство. Одни доходы... Варианта вычесть расходы на покупку обьекта Б против доходов от продажи объекта А у физического лица нету... Только вычеты применить, как Мальвина описала. Но они всю сумму не покроют...

[Ksu-ksu]

Пусть ваш риэлтор нормы приведет, на основании чего она так делает.
Я знаю, что один раз в жизни так можно сделать, но не более.
Приведу пример. Вы продаете унаследованную квартиру за 5 млн, налоговая база будет 4 млн (5-1), налог 520 тыс., в этом же налоговом периоде вы с супругом покупаете квартиру за 5 млн (можно и за 4, и за 6 , за какую угодно цену не меньше 4). Вы никогда не использовали имущественный налоговый вычет, поэтому он вам полагается в размере 2 млн на каждого, т.е. в целом как раз 520 тыс. Итого ваша база за налоговый период считается 520 тыс. - 520 тыс. = 0, т.е. не платите ничего.

Возможно ваш риэлтор как-то жульничает, я просто не очень в теме жульничества, т.к. разъясняю только в рамках правового поля.

А покупатель ваш на 1000 % прав, потому что во-первых, свежее наследство, во-вторых, занижена цена и оформлена филькиными грамотами, офигенные риски. Мне кажется, уже прошли те времена, когда можно было покупателю диктовать свои условия, я тоже только за белые конечные суммы в официальном договоре, и если не хочет продавец так продавать, ну так значит нет, не надо.

Не пойму, если можно один раз в жизни, взять 1 млн вычета, то почему ты пишешь, что по 2 млн каждый супруг может взять? Вот мы в этом году покупаем квартиру за 2,6 млн (соц. ипотека) только на меня и ребенка. Продадим ее за 6 млн, сразу же купим другую за эти же 6 млн. в совместную собственность с мужем и ребенком. Имущественный вычет никогда не получали. Получается, что налоговая база 5 млн. 6 - 1. Вычет только на меня, потому что муж в сделке не участвует. Т.е. налог 650 тыс. Это я понимаю. А дальше??? При покупке тоже вычет? Это же получается уже второй раз будет... Расскажи, плиз

[Ksu-ksu]

а Риэлтор скорее всего не платит, потому что разницы между покупкой и продажей нет. Т.е. она купила квартиру за 3 млн, а продала за 2.9 (по документам), соответственно дохода нет и налога с доходов нет.
А у вас (и нас) обратная ситуация, сначала продажа одной квартиры, потом покупка другой.

[asollka]

Не пойму, если можно один раз в жизни, взять 1 млн вычета, то почему ты пишешь, что по 2 млн каждый супруг может взять? Вот мы в этом году покупаем квартиру за 2,6 млн (соц. ипотека) только на меня и ребенка. Продадим ее за 6 млн, сразу же купим другую за эти же 6 млн. в совместную собственность с мужем и ребенком. Имущественный вычет никогда не получали. Получается, что налоговая база 5 млн. 6 - 1. Вычет только на меня, потому что муж в сделке не участвует. Т.е. налог 650 тыс. Это я понимаю. А дальше??? При покупке тоже вычет? Это же получается уже второй раз будет... Расскажи, плиз

Если квартира приобретается в браке, то даже если собственность 100% оформлена на одного супруга, второй также имеет право на вычет. По 2 млн на каждого.

[Мальвина]

Ну мы уже смирились, в принципе, с покупателем, не хочет - его дело. А какие риски? Свежее наследство - наоборот хорошо, все доки свежие, единственный наследник, все прозрачно.

свежее наследство - самое рискованное приобретение
основной риск покупателя - остаться без квартиры и без денег, а полная сумма в договоре хоть какая-то слабенькая старховка

Купить до конца года что-то довольно проблематично. А если покупка будет в следующем году, что все равно сначала заплатить налог на проданную недвижимость, а только потом нам будут выплачивать наш вычет, так ведь? Итого, копейки. Т.к. я последние 6 лет с перерывом в 4 мес. была в декретах, соответственно, отчислений не было. А на будущие отчисления я могу подать?

да, так, если в одном налоговом периоде у вас не будет этих двух сделок, то соответственно вычитать не из чего будет. Имущественный налоговый вычет 2 млн предоставляется с года получения права собственности.

[Мальвина]

Если риэлтор периодически покупает и продает, она может платить налог с разницы между расходами на покупку и доходами от продажи, но тут берутся расходы и доходы по одному и тому же объекту. А у вас расходов на приобретение нет, т.к.наследство. Одни доходы... Варианта вычесть расходы на покупку обьекта Б против доходов от продажи объекта А у физического лица нету...

если риелтор это очень часто делает, т.е. в одном налоговом периоде она успевает купить-продать. Если в разных, то это уже разные объекты налогообложения. Нельзя из доходов по продаже одной квартиры вычесть расходы по покупке другой квартиры. А риэлтор преподносит именно так.

Только вычеты применить, как Мальвина описала. Но они всю сумму не покроют...

ну почему не покроют, если все успевают сделать в одном налоговом периоде, то покроют, как в моем примере. Если квартиру продавать больше 5 млн., то всю сумму не покроют. Но все равно могут быть нюансы.

[Мальвина]

Не пойму, если можно один раз в жизни, взять 1 млн вычета, то почему ты пишешь, что по 2 млн каждый супруг может взять?

это разные вычеты, предусмотренные для разных случаев. 1 млн - вычет при продаже, можешь им пользоваться сколько угодно раз. 2 млн - при покупке, только один раз в жизни.

Вот мы в этом году покупаем квартиру за 2,6 млн (соц. ипотека) только на меня и ребенка. Продадим ее за 6 млн, сразу же купим другую за эти же 6 млн. в совместную собственность с мужем и ребенком. Имущественный вычет никогда не получали. Получается, что налоговая база 5 млн. 6 - 1. Вычет только на меня, потому что муж в сделке не участвует. Т.е. налог 650 тыс. Это я понимаю. А дальше??? При покупке тоже вычет? Это же получается уже второй раз будет... Расскажи, плиз

в вашем примере вы можете доходы от продажи квартиры уменьшить на расходы (вместо 1 млн вычета, потому что он используется когда нет расходов или по выбору налогоплательщика) и получите базу 3,4 млн, т.е. налог 442 тыс.

далее, если купите квартиру в том же налоговом периоде, что и продадите, и ты будешь пользоваться имущественным налоговым вычетом 2 млн, налог в этом налоговом периоде составит 182 тыс. (442 - 260). Твой муж тоже будет иметь право на свои 2 млн, но только возмещать он их будет из уплаченного НДФЛ в рамках своих доходов, потому что продаваемая квартира не оформлена на него.

[Ана]

если риелтор это очень часто делает, т.е. в одном налоговом периоде она успевает купить-продать. Если в разных, то это уже разные объекты налогообложения. Нельзя из доходов по продаже одной квартиры вычесть расходы по покупке другой квартиры. А риэлтор преподносит именно так.



ну почему не покроют, если все успевают сделать в одном налоговом периоде, то покроют, как в моем примере. Если квартиру продавать больше 5 млн., то всю сумму не покроют. Но все равно могут быть нюансы.

Да, я о том же, что риэлтор неправильно преподносит информацию.
Насчет того что вычеты не покроют я просто думала что в москве 5 млн уже ничего не стоит) но если стоит тогда да.