Кто в теме про налог на продажу недвижимости, подскажите плз

[Мальвина]

Нет, не правда.
Но...
При продаже недвижимости, владение которой меньше 5 лет (смотрите год приобретения, возможно 3 года, а также при условии дарения, наследования приватизации), формируется налоговая база. Если у вас нет подтвержденных расходов или вы не хотите их использовать, то можно применить вычет в размере 1 млн. Т.е. база определяется в любом случае, либо доходы минус расходы, либо доходы минус 1 млн.

Дальше. При приобретении недвижимости есть право имущественного налогового вычета 2 млн (т.е. деньгами 260 тыс. руб.) у каждого супруга, если это общая собственность. Данный вычет даётся человеку один раз, предоставляется, начиная с года приобретения недвижимости. Поэтому риэлторы и придумали такую математику: формируем налог с продажи и делаем зачет на сумму возвратного вычета при приобретении недвижимости.

[Сануля]

Если Вы владели квартирой менее 3 лет, то Вам надо подать декларацию. Возможно, по итогам этой декларации у Вас не будет налога к уплате, но декларацию подать нужно. Определить, будет ли по итогам декларации у Вас налог к уплате и в каком размере, Вы сможете при помощи вопросов ниже.

https://www.nalogia.ru/taxes/selling_real_estate.php

Сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет (а не 3 лет), кроме некоторых случаев. Срок по-прежнему составляет 3 года при продаже квартиры, которая получена (1) в дар от члена семьи, (2) по наследству, (3) в порядке приватизации или (4) в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Также, если доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором продается недвижимость, то доходом, облагаемым налогом, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

[Мальвина]

Сумма, полученная от продажи, не облагается налогом, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет (а не 3 лет), кроме некоторых случаев.

3 года, если квартира была приобретена до 1 января 2016 г.

5 лет, если после 1 января 2016 г.

[Сануля]

3 года, если квартира была приобретена до 1 января 2016 г.

5 лет, если после 1 января 2016 г.

ну правильно, это изменения.

[Мальвина]

ну правильно, это изменения.

ну, может, автору 5 лет и не критично, а достаточно 3-х лет владения?

[Lulyaka]

Автору критично) Недвижимость во владении полгода, получена по наследству. Т.е. налог в любом случае.
Просто риэлтор рассказывает, что она сама периодически вкладывает деньги в недвижимость: продает квартиру за 3 млн (условно), покупает за 3,5 млн (условно) и не платит ничего. Т.е. как бы в таком случае правило про "один раз в жизни" не действует. Поэтому она нам доказывает, что нечего париться на этот счет. Покупатель отказывается занизить сумму в договоре и оформить 2-мя расписками, поэтому с суммой ниже 70% от кадастровой ст-ти тоже не прокатывает.

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

[Сануля]

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

да, на несколько лет растягивается.

[Мальвина]

Автору критично) Недвижимость во владении полгода, получена по наследству. Т.е. налог в любом случае.
Просто риэлтор рассказывает, что она сама периодически вкладывает деньги в недвижимость: продает квартиру за 3 млн (условно), покупает за 3,5 млн (условно) и не платит ничего. Т.е. как бы в таком случае правило про "один раз в жизни" не действует. Поэтому она нам доказывает, что нечего париться на этот счет. Покупатель отказывается занизить сумму в договоре и оформить 2-мя расписками, поэтому с суммой ниже 70% от кадастровой ст-ти тоже не прокатывает.

А кстати, про вычет с покупки: возвращается же только сумма, не больше уплаченной подоходного налога, правильно? 260 тыс. р. выплачивается максимально, да? Если к примеру за 17-й год налога было уплачено условно 70 т.р., то вернут 70 т.р. и все? Или остальное будет возвращаться в последующие года?

Пусть ваш риэлтор нормы приведет, на основании чего она так делает.
Я знаю, что один раз в жизни так можно сделать, но не более.
Приведу пример. Вы продаете унаследованную квартиру за 5 млн, налоговая база будет 4 млн (5-1), налог 520 тыс., в этом же налоговом периоде вы с супругом покупаете квартиру за 5 млн (можно и за 4, и за 6 , за какую угодно цену не меньше 4). Вы никогда не использовали имущественный налоговый вычет, поэтому он вам полагается в размере 2 млн на каждого, т.е. в целом как раз 520 тыс. Итого ваша база за налоговый период считается 520 тыс. - 520 тыс. = 0, т.е. не платите ничего.

Возможно ваш риэлтор как-то жульничает, я просто не очень в теме жульничества, т.к. разъясняю только в рамках правового поля.

А покупатель ваш на 1000 % прав, потому что во-первых, свежее наследство, во-вторых, занижена цена и оформлена филькиными грамотами, офигенные риски. Мне кажется, уже прошли те времена, когда можно было покупателю диктовать свои условия, я тоже только за белые конечные суммы в официальном договоре, и если не хочет продавец так продавать, ну так значит нет, не надо.

[Lulyaka]

Пусть ваш риэлтор нормы приведет, на основании чего она так делает.
Я знаю, что один раз в жизни так можно сделать, но не более.
Приведу пример. Вы продаете унаследованную квартиру за 5 млн, налоговая база будет 4 млн (5-1), налог 520 тыс., в этом же налоговом периоде вы с супругом покупаете квартиру за 5 млн (можно и за 4, и за 6 , за какую угодно цену не меньше 4). Вы никогда не использовали имущественный налоговый вычет, поэтому он вам полагается в размере 2 млн на каждого, т.е. в целом как раз 520 тыс. Итого ваша база за налоговый период считается 520 тыс. - 520 тыс. = 0, т.е. не платите ничего.

Возможно ваш риэлтор как-то жульничает, я просто не очень в теме жульничества, т.к. разъясняю только в рамках правового поля.

А покупатель ваш на 1000 % прав, потому что во-первых, свежее наследство, во-вторых, занижена цена и оформлена филькиными грамотами, офигенные риски. Мне кажется, уже прошли те времена, когда можно было покупателю диктовать свои условия, я тоже только за белые конечные суммы в официальном договоре, и если не хочет продавец так продавать, ну так значит нет, не надо.

Ну мы уже смирились, в принципе, с покупателем, не хочет - его дело. А какие риски? Свежее наследство - наоборот хорошо, все доки свежие, единственный наследник, все прозрачно.
Купить до конца года что-то довольно проблематично. А если покупка будет в следующем году, что все равно сначала заплатить налог на проданную недвижимость, а только потом нам будут выплачивать наш вычет, так ведь? Итого, копейки. Т.к. я последние 6 лет с перерывом в 4 мес. была в декретах, соответственно, отчислений не было. А на будущие отчисления я могу подать?

[Мальвина]

Ну мы уже смирились, в принципе, с покупателем, не хочет - его дело. А какие риски? Свежее наследство - наоборот хорошо, все доки свежие, единственный наследник, все прозрачно.

свежее наследство - самое рискованное приобретение
основной риск покупателя - остаться без квартиры и без денег, а полная сумма в договоре хоть какая-то слабенькая старховка

Купить до конца года что-то довольно проблематично. А если покупка будет в следующем году, что все равно сначала заплатить налог на проданную недвижимость, а только потом нам будут выплачивать наш вычет, так ведь? Итого, копейки. Т.к. я последние 6 лет с перерывом в 4 мес. была в декретах, соответственно, отчислений не было. А на будущие отчисления я могу подать?

да, так, если в одном налоговом периоде у вас не будет этих двух сделок, то соответственно вычитать не из чего будет. Имущественный налоговый вычет 2 млн предоставляется с года получения права собственности.