Просмотр полной версии : Вопросы тем кто покупал/продавал недвижимость...
Я в этом вопросе ну совсем лох.
Пожалуйста, кто в теме, поможите....
Вопросы такие:
1) Какие преимущества купли/продажи через агенство/агента? минусы? гарантии?
2)какую плату берёт агенство по сделке? ( фикс? %?)
Хотелось бы ответы на личном опыте...
Заранее спасибо!!!!!
1.агентство проверяет квартиру на чистоту и подбирает банк(в случае ипотеки),комфорт и уверенность
2. либо % либо фиксир стоимость.. мы покупали через Домострой 3тысячи у.е.
ИМХО это не те деньги что бы экономить на большой покупке
Т.е. 100 % что там все в порядке тебе никто не даст.
Преимущества, - что они подбором занимаются, организуют показ, саму сделку проводят. По большому счету все можно сделать самой, но на это надо уйму времени.
Минус - очень большая плата за услуги. 3 % как правило. Это просто грабеж на мой взгляд.
у тебя продажа или покупка? тут иногда зависит есть ли плюсы и минусы[:-?]
плата при покупке кажись около 5%. При продаже не в курсе.
Вот и надо понять, где выгодно работать напрямую, а где нет.... Поэтому если можно комменты и по тому и по другому случаю....
насчет того ,что агент проверяет чистоту квартиры...ну это да, но и они не дадут 100% гарантии.
Когда я покупала квартиру ,цены росли как на дрожжах. Агент ведет несколько клиентов, поэтому не только тебе варианты подбирает и вот реально половину квартир, которые мы смотрели подбирала я сама по тем же самым базам ,что и агент. И купили в итоге ,ту, что я нашла в и-нете.
Агент не всегда предлагает то, что тебе надо - типа ты говоришь, хочу машину с двигателем 1,8 - а он тебе 1,6 предлагает периодически например.
Для меня в агенте был 1 плюс - экономия моего времени (рабочего причем)- он проверил чистоту, подготовил документы для ипотеки, подогнал ячейку в банке бюджетную, забрал документы из регистрационной палаты и звонил владельцам квартир и договаривался на просмотры. То есть конечно работал, но не на 5%, а максимум на 2.
Отправка отредактированного (25 Jan 10 15:52)
я это делала давно, в 2003-2004 гг. на это прошу сделать скидку.
1) если коротко, то хороший агент - это плюс, плохой - это минус, уж лучше самому. самое сложное - найти этого хорошего агента. рекомендации не панацея - наших агентов моим родственникам порекомендовали, в результате оказались обычные рвачи, которые к тому же хуже меня, неюриста, разбираются в гражданском законодательстве. общаясь с агентами покупателей одной квартиры, и с агентами продавцов другой, я также не встретила ни одного достойного кандидата. так что для меня хороший агент - это пока явление чисто гипотетическое, как лохнесское чудовище, про которое говорят, что кто-то его видел, но научных фактов существования пока не представлено:))
гарантий - в любом случае никаких. не покупайся на мнимые заверения о гарантиях на сайтах некоторых агентств недвижимости - это полная туфта. впрочем, если найдешь время вчитаться в текст, сама это поймешь.
да, и еще - агента однозначно имеет смысл нанимать в случае, если ты сама намерена по минимуму участвовать в операции по продаже/покупке недвижимости, а также если ты полный ноль в любого рода законодательстве и не имеешь ни малейшего желания и времени в нем разбираться, ну и также если для тебя не критична сумма в несколько тыщ убитых енотов.
2) бывает по-разному. мы договаривались на фикс сумму. вообще, сам характер и оюъем услуг агента от количества квадратных метров напрямую не зависит, поэтому не понимаю ситуации, когда цену пытаются установить в процентах от суммы сделки. для примера - однушка в хорошем районе около метро может уйти гораздо быстрее, чем однушка в жопе мира, хотя и стоить будет дороже. допустим условия продажи одинаковые (единственны собственник, в собственности более 3 лет, прямая продажа, и т.п.) - так с какого перепугу за продажу однушки в лучшем районе продавец (а в конечном счете -покупатель) должен отдать агенту больше, чем за однушку в жопе мира?
в 2003-2004 когда был рынок продавца, продавать можно было и самому. особенно если чистая продажа.
щас-то у нас рынок покупателя, насколько я знаю. плюс у тебя видимо альтернатива - т.е. условием продажи является покупка другой квартиры?
Слушай, а в слычае если ты сама нашла квартиру ( при покупке) или сама нашла покупателя ( про продаже) ты агенту платишь что-ниб?
Что такое альтернатива?)
Ну по сути, сначала продать одно, получить бабло, чтобы купить другое на это бабло....Это и есть альтернатива?)))
Что касается законодательства, то я по роду деятельности спеуиалист в области таможенного зак-ва, и по роду образования- трудового зак-ва.
Думается мне, что при желании, разберусь и с недвижимостью, но вот вопрос а надо ли?
Что меня смущает в продаже:
-у меня нет ощущения что я смогу продать то что хочу продать и имею время на поиск клиентов ( размещение на сайтах, в сми)
-ну и какаято боязнь попастся на уловки какихнить шарлотанов....
А вот ктстати, а недвижимость при продаже показывает агент? Или всё равно при мне всё происходит?И без меня на квартиру никто пялиться не поедет? ( глупость, да,сморозила?)
Что касается покупки, тут меня смущает:
-я не знаю, где искать варианты
-как отсеить барахло от небарахла
-ну и банально, было бы наверное не плохо. чтобы был специалист. который говорил бы, где какие подводные камни....
SpamSova писал(а):
> Слушай, а в слычае если ты сама нашла квартиру ( при покупке)
> или сама нашла покупателя ( про продаже) ты агенту платишь
> что-ниб?
Если договор с агентством есть - то платишь независимо от этого. Ведь в %% не только поиск входит.
Можно конечно жульничать - расторгнуть договор, долларов 500 заплатишь типа за потраченное ранее время и договаривайся с владельцем квартиры.
по сути да. но тут такой нюанс - на рынке альтернативой обычно называются ситуации, когда ты проводишь эти 2 сделки вместе, одновременно. такое бывает когда людям негде больше жить, т.е. им из одного жилья (продаваемого) надо сразу переехать в другое (покупаемое). соответственно контрагенты относятся к альтернативынм сделкам с бОльшим предубеждением, чем к свободной продаже/покупке. просто потому что это геморрой, здесь больше сторон завязано и больше шансов что вся эта конструкция сорвется.
поэтому если ты продаешь неединственное жилье, и можешь себе позволить сначала продать, а потом купить как 2 независимые сделки, то при продаже для покупателей лучше позиционировать свое предложение именно как свободную продажу, особенно учитывая что щас рынок покупателя.
Чтобы хорошо работать через агента, надо чтобы агент был вменяемым. Очень сложно, но иногда получается.
Мы бы упустили квартиру, если бы я не замучила тетю-риэлтора и не сказала, чтобы она договаривалась с продавцом на 8 утра на просмотрт. Мы покупали, когда квартиры уходили, как горячие пирожки. Она молодец, что нашла квартиру. А то, что мы ее купили -полностью моя заслуга.
3 процента с покупки платили по знакомству.
Агентства брали 5%.
Попробуйте сначала сами поискать, посмотреть. Агентства пользуются теми же базами. Ну а проверять квартиру надо будет уже привлекать кого-то.
Но до этого еще не 1 месяц пройдет, когда ты найдешь именно свой вариант.
А если ты будешь альтернативу делать, то мне кажется, что без агнтства тут сложно. Но это лично мое ИМХО.
SpamSova писал(а):
> А вот ктстати, а недвижимость при продаже показывает агент?
по-разному. Как договоритесь. Нам показывала агент, подруге - хозяева.
> Что касается покупки, тут меня смущает:
> -я не знаю, где искать варианты
в Виннере, ИРР
> -как отсеить барахло от небарахла
а вот это уже агент лучше справится, он на этом по идее собаку съел и должен сразу распознавать, стоит связываться с тем или иным вариантом или фуфло
> -ну и банально, было бы наверное не плохо. чтобы был
> специалист. который говорил бы, где какие подводные камни....
хороший специалист об этом не умолчит )
да, тут свободная продажа. эти две сделки не тесно связаны меж собою. и между ними может пройти энное кол-во времени ( понятно, что в идеале сделать это сразу, но в принципе такой вот привязки что жить негде-нет)
и в ИРР.
Но там не полная база. Можно позвонить и поговорить с агентом на тему какие еще есть варианты. Но по-любому предложат заключить догвор на подбор.
Барахло от небарахда отсеить просто: свои требования знаешь? отсеивешь ненужное. Оцениваешь район ну и конечный пункт - личный просмотр.
Камней много, т.к. ситуаций тоже много.
Мы покупали через Дочку Варвару, она многим здешним форумчанкам помогла, можешь к ней обратиться, не пожалеешь )
1. ну так как для нас покупка недвижимости - это тёмный лес, поэтому мы обращались в агентство, тогда даже речи не шло, чтобы самим что-то делать. Первый раз приехали привезли все документы, затем были просмотры, сделка и получение нами ключей. Всё )
2. В 2007 г. 2 или 3% от стоимости квартиры, я уже не помню
Люд, то есть ты за агента голосуешь ?)
да, но только агента проверенного, по рекомендациям
Вик, важный момент: ни в коем случае не обращайся в такие агентства, как ИНКОМ, МИЭЛЬ, МИАМ и тому подобное, также не покупай квартиру, если они ее продают. Очень многие частные риэлторы с этими компаниями даже связываться не хотят, когда слышат их название. В инете полно отзывов. Надурят так, что ты и не заметишь, причем на большие бабки...
про показы - как договоритесь. если в квартире нет ничего ценного, то дай агенту ключи и нехай показывает в твое отсутствие.
но! что делают нехорошие агенты в отсутствие контакта продавца и покупателя: договариваются с покупателем на определенную цену, часть этой суммы кладут себе в карман, а тебе как продавцу парят мозг, что никому твоя гнилая хата не нужна, потом в какой-то момент наконец-то появляется покупатель который готов заплатить столько-то (предлагает тебе прогнуться по цене), и начинает на тебя давить что мол продавай за столько а то ваще не продашь и скоро цены совсем рухнут, и еще пару каких-нить примеров "из практики" тебе приведет. а разницу агент не моргнув глазом кладет себе в карман, в дополнение к комиссии. а с покупателем ты можешь так никогда и не встретиться - во-первых покупателем может быть агентство, которое договорится с твоим агентом и тебе ниче не скажет, во-вторых покупателем может быть такой же как ты человек, который считает ненужным ковыряться самому во всем этом дерьме и на сделку он пришлет по доверенности своего агента, который опять же с твоим агентом обо всем очень хорошо договорились и сверх-бабло поделили.
поэтому первая заповедь - имей личный контакт с потенциальным покупателем. агент твой, он ведь тоже боится что ты его кинешь, поэтому телефон покупателя он тебе заочно никогда не даст. вот поэтому при просмотрах лучше всего присутствовать самой и озвучивать цену покупателю в лицо самой, спрашивать хотя бы его имя и все это записывать чтобы потом понимать, о ком идет речь.
что касается того, как агенты проверяют квартиры - да просто выписку из домовой книги получают. как они это делают - я не знаю. вообще я так понимаю что посторонним людям она не выдается. очень может быть что просят копию у агента продавца/у самого продавца. а может и какие-то выходы на соотв. органы у них есть. при большом желании можно конечно и самому договориться с продавцом понравившейся квартиры и поехать чтобы он при тебе взял эту выписку, хотя это конечно время, и не факт что продавец на это пойдет.
что касается покупки квартиры - достаточно 1 раз купить газету Из рук в руки и обзвонить понравившиеся тебе варианты, чтобы понять КАК отсеивать барахло от небарахла. ну лично я очень быстро в этом разобралась. ГДЕ искать - опять же даже на этом форуме много раз такие темы были - те же Из рук в руки и платные обновляемые базы типа Винера или че-та вроде того. скажу про себя - я когда искала себе квартиру, каждое утро покупала Из рук в руки - ту часть где московская недвижимость - и прозванивала интересные мне объявления. со временем кстати интересных становится все меньше, т.к. один и те же повторяются по много раз. так вот, мой агент всякий раз когда мне звонил и что-то предлагал, в 90% случаев я ему отвечала что я этот варинат УЖЕ прозвонила. при том что у агента была доступ ко всем этим платным электронным базам. ну а ту квартиру которую я в результате купила он мне вообще не предлагал, я сама ее в Руках узрела в первый же день выхода объявления по ней, тут же позвонила, в этот же день съездила на просмотр (одна, без агента), и тут же договорилась о внесении аванса. повторюсь, тогда был рынок продавца, и покупателю надо было очень быстро шевелить корявками, чтобы что-то хорошее отхватить.
вот такой вот мой личный опыт. и вывод - "Руки" рулят.
Отправка отредактированного (25 Jan 10 16:40)
Квартиру мы искали сами - вообще не вижу смысла обращаться к агенту на этой стадии. Мы в сто раз оперативнее просматривали все варианты, чем агент. Оформление сделки уже через агента осуществляли, в него входили: проверка "чистоты" квартиры, проведение самой сделки (передача аванса, рассчеты), госрегистрация, приемка квартиры по акту приема-передачи. Считаю, что тут есть смысл работать с агентом, т.к. есть ряд подводных камней, о которых мы, будучи юристами, не знали. С другой стороны, сейчас я бы я может, к агенту и не пошла, но это уже после того, как весь процесс пройден на практике. Платили мы частному агенту 50 000 р. (за покупку однушки без всяких альтернатив). Вообще тебе правильно цены написали - 2-3% от суммы сделки берет себе частник, про агенство точно не подскажу.
Отправка отредактированного (25 Jan 10 16:36)
+1
добавлю, что в инкомовском договоре есть пункт, который гласит: никаких конатктов с покупателем/продавцом и штрафные санкции )
кстати, да, есть такой вариант у большинства агентов - обслуживание только самой сделки. т.е. поиск ты делаешь сама, а агент помогает готовить документы для сделки, организует все эти вещи типа аренды ячеек, заверения у нотариуса (если будете), потом отвозит документы на регистрацию и забирает их обратно. цена за такие услуги фиксированна и обычно весьма умеренна (в 2004 г было порядка 500 баксов за 1 сделку).
о да, инком, миэль, миан и т.п. - это песня со сказкой...:))
за вывод спасибо, много ценного, пойду переваривать)))
а в чём именно надувательство происходит?
Дочка Варвара
25.01.2010, 16:59
SpamSova писал(а):
> 1) Какие преимущества купли/продажи через агенство/агента?
экономия сил и времени, хотя если ТОЛЬКО продавать, то можно и своими силами, только смотри чтобы на шею покупатели не сели
если покупать, то внесение аванса, проверка, проведение и подготовка сделки лучше доверить знающим людям
> минусы? гарантии?
минусы зависят от агента, гарантии - ХОРОШИЙ агент - он профи, значит и проверит досконально и отговорит где нужно
> 2)какую плату берёт агенство по сделке? ( фикс? %?)
разброс на сегодня от 3% и до бесконечности, частники берут вроде как меньше, и потом всегда можно договориться на фиксированную стоимость (речь не идет о крупных агентствах)
мой совет если нет знакомого агента, которому доверяешь, то выбери нескольких и сходи на консультации, глянь договора и там тебе уже ясно станет
Дочка Варвара
25.01.2010, 17:49
проверяют квартиру не только по выписки из домовой, этого не достаточно, что бы сказать что квартира юр чистая
Жень, не помню уже точно, в общем единственное что нам предлагалось посмотреть - это был документ, где было расписано с момента строительства дома, кто и когда там был прописан. ну и конечно документы на право собственности.
а ты лично что еще смотришь? просто очень интересно. у меня просто сложилось впечатление, что наши агенты были очень так себе агенты, но к сожалению там была такая ситуация, что я не могла выбирать, да и не знала я все равно никого:((
Дочка Варвара
25.01.2010, 18:19
во первых проверка собственников, стоят ли на учете в ПНД и НД, далее не находиться данная квартира под арестом или обременением и это то что стандартно а далее, в плоть были ли ущемлены права детей при приватизации и т.д. если нам квартира не нравиться, мы сразу уведомляем нашего клиента, а дальше его право, только если клиент все равно хотел данную квартиру (бывали и такие), то мы с него брали бумагу о том что предупрежден
SugarFree
25.01.2010, 20:57
1) Какие преимущества купли/продажи через агентство/агента? минусы? гарантии?
Только что продала через агентство. Плюсы: они нашли покупателя, полностью сопровождали сделку. Я ноль в этих вопросах, мне было спокойнее знать, что меня не облапошат. Покупать тоже буду через них: они проверяют чистоту квартиры, знают, какие расписки собрать с покупателя, ведут переговоры. Я только подъеду на сделку.
2)какую плату берёт агентство по сделке? ( фикс? %?)
Они берут 5% за сделку. Но у меня очень дорогая недвига, поэтому договорились на 3% и в них же входит услуга по последующему подбору и покупке.
Vassa без пароля
25.01.2010, 22:24
OFF подыскиваем себе квартиру
а в каком районе и какую квартиру продаете?
mail
blackpanther53@yandex.ru
а ты не можешь показать договор, который вы с ними заключали? ессно меня не интересуют явки-пароли-имена-адреса, просто хочется понять, что там прописывают, а что нет....
SugarFree, если не секрет, что за агентство?
И еще, многие говорят не обращаться в Инком, Миэль и иже с ними, но при этом никто не может порекомендовать другие агентства, на которые можно положиться. Я лично боюсь частников гораздо больше, чем вышеназванных компаний. Я прочитала отзывы почти обо всех крупных и некрупных агентствах Москвы и не об одном не нашла однозначного позитивного отклика. Вывод могу сделать только один, все зависит только от агента. Это уже человеческий фактор. Мы сейчас тоже продаем/покупаем квартиру, сами мы никак не справимся, т.к. альтернатива сложная. Были уже у 6!! агентов и мы так и не определились кому доверить.
А кто-нибудь слышал про ЕГСН?, сейчас его по телеку часто крутят, отзывов практически нет.
Koluchka мимо
26.01.2010, 10:49
ИМХО искать лучше самим (база квартир все равно у них практически одна :)))) и сами все смотреть.
А вот оформлять идти через агенство. Даже не оформлять, а проверять на чистоту сделки.
Так дешевле.
PS Тоже покупали в 2004 году. Все делали правда тогда сами: сами искали, сами кредит брали, сами оформляли. Правда это была новостройка в итоге.
olya-sov
26.01.2010, 22:40
SpamSova, ты легко обучаемая))), вникай! сама разберешься.
У меня сын тоже сначала продал, потом купил сам.
Если есть время, а у тебя вроде есть, то можешь съэкономить, всё равно придеться вникать и проверять работу агента.)
А если можешь себе позволить оплатить подсказку), то иди к агенту.
Это не просто, но ты сама сможешь(я думаю).