Вопрос по сдаче комнаты в двухкомнатной квартире.

[Яська]

Девочки, помогите обосновать позицию с учетом законодательства.

Есть двухкомнатная квартира. В ней два собственника. В собственности у каждого именно по комнате, а не по доле.
В одну из комнат собственник на основании договора безвозмездного пользования пускает жильца. Второй собственник утверждает, что требуется его согласие. Наша позиция, что согласие не требуется, т.к. собственник имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.
Какие статьи ГК и ЖК можно привести?
И я правильно понимаю, что необходимо согласовать правила пользования общими помещениями (кухня, ванна/туалет)?

И вопрос №2. Жилец, который планирует заселиться в комнату, имеет прописку МО. Комната в Москве. Необходима ли регистрация?

Всем заранее спасибо за ответы.

[Дочка Варвара]

Сдавая или продавая комнату вам нужно согласие сособственника. В случае аренды так же нужно согласие.

[Яська]

Сдавая или продавая комнату вам нужно согласие сособственника. В случае аренды так же нужно согласие.

А можно понять каким законом это регулируется? Я уже столько инфы перелопатила и по большей части пишут, что согласие не требуется. Что если бы это была долевая собственность, то да, без согласия сособственника сдать нельзя, а если в собственности именно комната, то можно.

[Светля4окк]

Собственность долевая? П 1 статьи 247 ГК - владение и пользование осущ-ся с согласия всех участников. А при недостижения согласия - по решению суда.

Для жителей МО регистрация в Москве не требуется.

[Яська]

Я так понимаю, что есть отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату. ниже выдержка из договора купли/продажи:
"Продавец продал, а Покупатель купил в собственность комнату №2, жилой площадью ____кв.м, с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования, расположенную в квартире коммунального заселения......"

[Лучик света в темном царстве]

не поняла - в собственности по комнате, а остальная часть квартиры? кухня коридор санузел?

[Светля4окк]

Я так понимаю, что есть отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату. ниже выдержка из договора купли/продажи:
"Продавец продал, а Покупатель купил в собственность комнату №2, жилой площадью ____кв.м, с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования, расположенную в квартире коммунального заселения......"
Надо не договор смотреть, а свидетельство о праве собственности!
Смотри, что там написано???? Я слабо представляю, что в неделимой квартире есть ОТДеЛЬНОЕ право собственности на квартиру.
Что в розовой бумажке написано? 1/2?

[Яська]

Нет у меня сейчас возможности посмотреть розовую бумажку. Я пишу не о праве собственности на квартиру, а только на комнату.

[Яська]

а в остальной части квартиры - пропорциональная доля в праве собственности на места общего пользования.

[Дочка Варвара]

Думается там собственность либо на комнату с номером либо на 1/2 долю. При любом раскладе кухня, коридор и сан узел это места общего пользования. Так что как ни крути согласие соседа надо

[Светля4окк]

Нет у меня сейчас возможности посмотреть розовую бумажку. Я пишу не о праве собственности на квартиру, а только на комнату.

Мы ж не зря все переспрашиваем.
Просто ОБЫЧНО собственность долевая. И не понятно тогда, как в розовой бумажке прописано про пропорциональную долю в местах общего пользования(МОП). Но ты говоришь, что в МОП все таки ДОЛЯ??? А раз доля - см статью ГК выше.

[Яська]

А можешь сказать свое мнение по вот этому комментарию:

2)ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».

Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.


но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.

Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.

[Цыбулька]

У меня у одноклассницы такая ситуация. Согласия не требуется. Они подавали в суд на сдаваемого комнаты в его квартире и суд признал, что тот прав. Более того, комнату без их согласия позже еще и продали. Если лицевые счета разделены, то согласие проживающих не требуется.

[Яська]

Спасибо большое.

[Светля4окк]

А можешь сказать свое мнение по вот этому комментарию:

2)ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».

Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.


но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.

Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.

Тебе мое мнение интересно? Но это просто мнение человека. Тут лучше судебную практику смотреть.
Но
П3 ст 42 ЖК "следует судьбе" касается случаев , когда речь идет о распоряжении. Ведь формально право собственности-это три права (владения, пользования, рапоряжения).вот "расплряжение" - это определение юр судьбы вещи, я это рассматриваю с тчк зрения случая продажи комнаты в коммуналке. Ну, это теория.

И потом. См норму части 1 ст 41. Там написано "на праве общей ДОЛЕВОЙ соб-сти". Вот для меня лично слово "долевая" как красная тряпка. Раз долевая, значит ст 147 гк.
Но чтобы знать точно, а не по чужим мнениям, надо смотреть судебную практику, вот за 5 сек вижу определение ВС от 21.09.13 номер 5-кг13-101. Но это за 5 сек просмотра. Читать надо и копаться. Тогда "найдешь истину"... :-)))

П. С. Кстати, пробежалась по этому определению. Надо согласие!!! :-)))

[Светля4окк]

У меня у одноклассницы такая ситуация. Согласия не требуется. Они подавали в суд на сдаваемого комнаты в его квартире и суд признал, что тот прав. Более того, комнату без их согласия позже еще и продали. Если лицевые счета разделены, то согласие проживающих не требуется.

Как продали без согласия?
Росреестр не зарегистрирует без отказа соседей. Значит те предоставили документ, что соседи надлежащим образом извещены, но "молчат"(не хотят поупать). Тут речь не о согласии. А о поетмущественном праве покупки. Согласия соседа на продажу не нужно!!! Но у него право покупки. Сперва предлагаешь соседу, если он не хочет покупать - продавай кому хочешь!!! Иначе соседи легко оспорят это в суде! Но! Оспорят именно свое право на покупку первыми.
Значит "продавец" схитрил. Отправил извещения и продаже письмом с уведомлением, выждал срок и вуаля.
Кстати, если этого не было, то в теч трех мес можно оспорит сделку. Вопрос в том, ЧТО оспаривать? Твоя подруга готова была и хотела купить эту долю?! Если нет, то и спорить нет смысла.

[Цыбулька]

Как продали без согласия?
Росреестр не зарегистрирует без отказа соседей. Значит те предоставили документ, что соседи надлежащим образом извещены, но "молчат"(не хотят поупать). Тут речь не о согласии. А о поетмущественном праве покупки. Согласия соседа на продажу не нужно!!! Но у него право покупки. Сперва предлагаешь соседу, если он не хочет покупать - продавай кому хочешь!!! Иначе соседи легко оспорят это в суде! Но! Оспорят именно свое право на покупку первыми.
Значит "продавец" схитрил. Отправил извещения и продаже письмом с уведомлением, выждал срок и вуаля.
Кстати, если этого не было, то в теч трех мес можно оспорит сделку. Вопрос в том, ЧТО оспаривать? Твоя подруга готова была и хотела купить эту долю?! Если нет, то и спорить нет смысла.

Да, у них денег на выкуп этой доли не было. Это ей такую свинью родная сестра устроила.
Когда она первый раз сдала квартиру трем мужикам без их согласия, то они подали в суд и суд проиграли (может сестра его подкупила - не знаю), но вердикт был такой, что сестра имеет право сдавать свою долю без их согласия кому угодно